Đó chỉ là một số ví dụ trong rất nhiều những tranh chấp liên quan đến mức phí dịch vụ xảy ra tại các khu chung cư. Có thể nói bên cạnh tranh chấp về việc bàn giao quỹ bảo trì, thì cãi vã về mức phí dịch vụ là nguyên nhân thứ hai, ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng cuộc sống của những cư dân.
Tuy nhiên, đa phần các chung cư chỉ gặp “vấn đề” về mức giá dịch vụ tại thời điểm chưa thành lập được Ban Quản trị, khi đó Chủ đầu tư (hoặc thuê doanh nghiệp thứ ba quản lý vận hành nhà chung cư) tạm thời áp giá và cung cấp dịch vụ. Nhưng sau thời điểm đó, mọi việc liên quan sẽ dần theo đúng quỹ đạo, mức giá dịch vụ sẽ do hội nghị nhà chung cư quyết định và triển khai theo hình thức đấu thầu.
Nhưng câu chuyện áp dụng giá dịch vụ quản lý vận hành tại một chung cư ở Quận Hà Đông lại gặp trở ngại, thậm chí đang bế tắc bởi một vấn đề hy hữu ngoài tầm kiểm soát của cả Ban Quản trị lẫn cư dân sống tại đó.
Là một chung cư hỗn hợp có 1290 hộ dân sinh sống và khu thương mại, chung phần đế cùng nhiều hệ thống hạ tầng như điện, cấp, thoát nước, bể phốt và nhiều dịch vụ cung cấp chung như vệ sinh, bảo vệ, xử lý rác thải v.v. Nhưng từ hơn hai năm rưỡi nay chủ sở hữu phần diện tích thương mại (là công ty “con” của một công ty đầu tư bất động sản lớn, đang niêm yết trên sàn chứng khoán) không hề đóng 1 xu phí dịch vụ nào, trong khi vẫn được hưởng các dịch vụ như mọi cư dân khác trong toà nhà. Thậm chí họ vẫn thu phí dịch vụ của các cá nhân và doanh nghiệp thuê diện tích tại khu thương mại.
Sở dĩ những điều phi lý vẫn xảy như vậy vì gần như tất cả các dịch vụ không thể phân tách “bên anh - bên tôi”. Bể nước, bể phốt chung, cống nước, ống nước chung, đến kỳ vệ sinh, súc lọc, biết chừa lại phần nào? Lối đi chung, không gian chung cư dân vẫn đi cùng khách khu thương mại, chẳng nhẽ không dọn vệ sinh?
Tuy không đóng tiền dịch vụ, nhưng Công ty này vẫn nhất mực khẳng định trong tất cả các công văn gửi Ban Quản trị toà nhà là luôn “thiện chí hợp tác” và không bao giờ từ chối nghĩa vụ (!) Cái khó duy nhất nhưng cũng là lớn nhất hiện nay là hai bên không thể thống nhất mức giá dịch vụ áp cho phần diện tích khu thương mại.
Thông tư 02/2016/TT-BXD “Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư”
Khác với giá dịch vụ áp cho cư dân được quyết định tại hội nghị nhà chung cư theo mục c khoản 3 điều 102 và mục b khoản 3 điều 106 Luật nhà ở, giá dịch vụ áp cho phần diện tích chung khu thương mại phải được Ban Quản trị cư dân và Công ty kia, thống nhất theo tinh thần mục b khoản 5 điều 106 Luật nhà ở, được hướng dẫn chi tiết tại mục a, c khoản 3 điều 30 Thông tư 02/2016/TT-BXD “Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư” như sau:
“a) Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại do các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động kinh doanh, dịch vụ, văn phòng và của từng vị trí nhà chung cư;
- c) Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá dịch vụ quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này thì xác định theo khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó quy định”.
Trên thực tế cư dân từ khi nhận bàn giao nhà tại đây, hằng tháng vẫn thanh toán phí dịch vụ tại mức 6.000 đồng/m2/tháng, bất kể ở hay không, nhưng không hiểu dựa trên sở cứ gì, sau nhiều lần đàm phán, chủ sở hữu phần diện tích thương mại chỉ chấp nhận mức giá 1200 đồng/m2/tháng, và mới đây công ty chủ động đề nghị tăng thành 2.000 đồng/m2/tháng đối với phần phí dịch vụ khu thương mại.
Tức là, với mật độ sử dụng cao hơn, phục vụ mục đích kinh doanh thu lợi, nhưng “thiện chí” của Công ty này chỉ ở mức 1/5 đến 1/3 so với cư dân. Tất nhiên sự bế tắc trong đàm phán sẽ dẫn đến việc phải khởi động thực hiện điều khoản ghi tại mục c khoản 3 điều 30 Thông tư 02/2016/TT-BXD: “...xác định theo khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó quy định”.
Nhưng tiếc thay, UBND Thành phố HN lại chỉ đưa ra khoảng giá dịch vụ từ 1.200 đồng/m2/tháng đến 16.500 đồng/m2/tháng tại quyết định 243/QĐ-UBND ngày 12/01/2017 không giúp ích gì cho việc tháo bỏ bế tắc trong đàm phán giá giữa hai bên. Vì cái khung giá dịch vụ quá rộng, nên không thể áp được giá dịch vụ trong trường hợp cụ thể này là bao nhiêu, khi mà hai bên không thống nhất.
Cứ như vậy, Công ty quản lý vận hành toà nhà vẫn phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng nhưng không thể thu được phần phí dịch vụ tại khu thương mại. Việc cắt nhân sự công ty vận hành tòa nhà hay giảm chất lượng phục vụ, nếu có, rút cuộc người thiệt hại vẫn chỉ là cư dân tại đây.
Có một câu hỏi được đặt ra: bên nào sai trong "bi hài kịch" này? Có lẽ chẳng bên nào sai cả, bởi cư dân vẫn nộp đủ tiền, Ban Quản trị cư dân đã nỗ lực hết sức, và Chủ sở hữu Thương mại vẫn luôn “thiện chí”, các quy định của Luật vẫn được đưa ra làm cơ sở cho mọi cuộc đàm phán... và các cơ quan chức năng sẽ vẫn tiếp tục im lặng để 2 bên tiếp tục đàm phán(?!)
Không thể như vậy được nữa!
Đã đến lúc những quy định của pháp luật nếu chưa hợp lý, thì cần phải được điều chỉnh để bắt kịp với thực tế cuộc sống. UBND Thành phố Hà Nội, nên chăng, cần bổ sung quy định mức giá dịch vụ đối với diện tích thương mại, không thể đánh đồng cùng mức giá dịch vụ khu dân cư (giống việc áp giá điện, nước kinh doanh đối với cơ sở buôn bán, doanh nghiệp)... và đặc biệt cần thu hẹp biên dao động giữa mức trần và mức sàn, hoặc ít ra chia mức theo khu vực địa lý để không còn những chủ sở hữu phần diện tích thương mại đã cư xử với đầy rẫy nghịch lý như thế.
Tương lai, cần có Luật về chung cư.
Trung Sĩ
