Căn cứ theo Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân thì 2 thu nhập từ chuyển nhượng sau sẽ được miễn thuế:
Một là, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Hai là, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Nếu không thuộc vào trường hợp được miễn thuế khi chuyển nhượng bất động sản bên bán phải nộp được xác định bằng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng từng lần.
Cụ thể, giá chuyển nhượng đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Về phía bên mua, nếu bên bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo cách tính nêu trên thì bên mua phải đóng lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp lệ phí trước bạ.
Kê khai giá thấp khi mua bán nhà đất dễ dẫn đến rủi ro pháp lý cho các bên. (Ảnh minh họa)
Rủi ro khi ghi giá giao dịch thấp hơn thực tế
Tuy nhiên, khi mua bán nhà đất, nhiều trường hợp các bên đã thỏa thuận ghi giá bán trong hợp đồng công chứng thấp hơn giá trị thực tế rất nhiều nhằm giảm tiền thuế thu nhập cá nhân cho người bán, đổi lại người mua được người bán giảm một ít tiền phải trả. Việc làm nêu trên được nhiều người trong giới bất động sản xem là thỏa thuận để đôi bên cùng có lợi.
Đây là sự thỏa thuận dễ dẫn đến rủi ro pháp lý cho các bên. Đặc biệt, người mua phải gánh lấy nhiều thiệt hại.
Thứ nhất, rõ ràng các bên thỏa thuận giá mua bán nhà đất thấp hơn giá trị thực tế nhằm trốn thuế thu nhập cá nhân, đây là hành vi vi phạm pháp luật về thuế. Trường hợp thỏa thuận này nếu bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện sẽ tùy vào mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.
Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà đất nêu trên dù đã được công chứng nhưng vẫn có thể bị tòa án tuyên vô hiệu.
Cụ thể, điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng có giá trị thấp hơn so với giá trị thực tế với mục đích nhằm che giấu hợp đồng thực tế và trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế đối với bên thứ ba là nhà nước nên hợp đồng được công chứng vô hiệu do giả tạo.
Theo đó, người bán sẽ hoàn trả lại toàn bộ tiền cho người mua và người mua sẽ giao trả lại quyền sử dụng đất cùng các giấy tờ, chứng nhận khác đã nhận.
Tuy nhiên, việc xác minh đúng số tiền mà bên mua đã giao cho bên bán là rất khó khăn nếu các bên không có một thỏa thuận khác được kí tên bởi các bên mà đơn thuần là một thỏa thuận bằng miệng. Khi đó, việc lấy lại tiền của bên mua là không dễ vì vậy người mua cần tỉnh táo khi kí vào các hợp đồng giao dịch với giá trị lớn.
Kê khai thấp giá mua bán nhà đất có mắc tội Trốn thuế không?
Người kê khai giá bán nhà trong hợp đồng mua bán nhà thấp hơn giá thực tế để giảm tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp sẽ được xem là có hành vi sử dụng chứng từ không hợp pháp nhằm giảm số tiền thuế phải nộp (còn gọi là trốn thuế). Tùy vào mức độ, người vi phạm sẽ bị phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Trốn thuế.
Căn cứ điểm c khoản 2 điều 6, điều 13 Thông tư 166/2013/TT-BTC, nếu số tiền trốn thuế dưới 100 triệu đồng, người vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính từ 1 đến 3 lần số tiền thuế trốn đối với tổ chức và 0,5 lần đến 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với hộ gia đình, cá nhân.
Theo điều 200 Bộ luật Hình sự, trường hợp trốn thuế mà số tiền từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Trốn thuế, mức phạt từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 3 tháng đến một năm. Trốn thuế từ 300 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng thì bị phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ một năm đến 3 năm. Trường hợp trốn thuế từ 1 tỷ đồng trở lên thì bị phạt tiền từ 1,5 tỷ đồng đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 2 năm đến 7 năm.
Đồng thời, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến 5 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
Hoàng Mai
