Cơ sở pháp lý rõ ràng nhưng áp dụng lỏng lẻo
Những năm gần đây, tại Đà Nẵng xảy ra những tranh chấp hợp đồng kinh tế có liên quan đến điều khoản đặt cọc. Từ bất động sản đến dự án hạ tầng, số tiền đặt cọc thường lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỉ đồng, khiến các vụ việc càng trở nên căng thẳng. Xem chi tiết: Nhận diện lỗ hổng từ các vụ tranh chấp hợp đồng lớn ở Đà Nẵng
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm để các bên thực hiện hoặc giao kết hợp đồng. Nguyên tắc là: Bên đặt cọc từ chối sẽ mất tiền cọc, bên nhận cọc từ chối phải hoàn trả kèm một khoản tương đương.
Tuy vậy, trên thực tế, không ít hợp đồng ghi nhận điều khoản đặt cọc khá sơ sài. Mục đích đặt cọc không được làm rõ nhằm bảo đảm ký kết hợp đồng hay bảo đảm thực hiện nghĩa vụ sau đó? Một số hợp đồng còn thiếu cả quy định xử lý trong trường hợp bất khả kháng. Hệ quả là khi phát sinh tranh chấp, tòa án phải "giải mã" ý chí của các bên, dễ dẫn tới bất lợi cho bên yếu thế.
Luật gia Nguyễn Bá Sơn - Chủ tịch Hội Luật gia Tp.Đà Nẵng.
Một vấn đề thường thấy là nhầm lẫn giữa đặt cọc và tạm ứng. Trong khi đặt cọc chỉ là biện pháp bảo đảm, thì tạm ứng lại là một phần của nghĩa vụ thanh toán. Ngoài ra, việc không định nghĩa rõ "vi phạm" cũng khiến điều khoản mất tác dụng ràng buộc. Có hợp đồng chỉ ghi "nếu bên A vi phạm thì mất cọc", nhưng vi phạm cụ thể là gì thì bỏ ngỏ.
Thực tế, với các khoản cọc hàng chục tỷ đồng, việc không thỏa thuận về lãi phát sinh, không có biên bản giao nhận rõ ràng, hay thậm chí lập hợp đồng mà chưa kiểm tra tính pháp lý của tài sản giao dịch… đều có thể đẩy doanh nghiệp vào thế bất lợi khi xảy ra tranh chấp.
Vụ tranh chấp giữa Trung Nam với Dana Ý tại Đà Nẵng là một ví dụ điển hình. Hai bên ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng 15 ha đất, Trung Nam nộp 93 tỷ đồng nhưng sau đó không tiếp tục đợt cọc thứ hai.
Dana Ý tuyên bố chấm dứt hợp đồng, đưa vụ việc ra tòa. Cả cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều tuyên Trung Nam "mất cọc", song Giám đốc thẩm đã hủy án vì hợp đồng gốc chưa đủ điều kiện pháp lý. Điều đó cho thấy, biện pháp đặt cọc không thể "hợp pháp hóa" một giao dịch chưa đủ căn cứ theo Luật đất đai.
Các vụ việc trên cho thấy, dù pháp luật đã có quy định, song nếu doanh nghiệp không soạn thảo điều khoản đặt cọc chi tiết, rõ ràng và gắn với điều kiện thực tế thì nguy cơ tranh chấp là rất lớn.
Do đó, cần phân biệt rõ giữa đặt cọc và tạm ứng, quy định cụ thể các trường hợp mất cọc hoặc hoàn trả, đồng thời có chứng cứ giao nhận rõ ràng. Với những khoản cọc giá trị hàng trăm tỷ đồng, doanh nghiệp nên cân nhắc thêm các biện pháp bảo đảm khác như ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng.
Đặt cọc, về bản chất, là công cụ ràng buộc trách nhiệm và củng cố niềm tin giữa các bên. Nhưng nếu thiếu sự thận trọng trong thỏa thuận, công cụ này có thể biến thành "con dao hai lưỡi", khiến cả doanh nghiệp lẫn khách hàng đều chịu thiệt. Những tranh chấp tại Đà Nẵng là lời nhắc nhở rằng trong môi trường kinh doanh nhiều biến động, sự chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý là yếu tố then chốt để hạn chế rủi ro.
Hoàn thiện điều khoản đặt cọc thế nào?
Trước tiên cần xác định rõ mục đích "Khoản đặt cọc nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng số… ký ngày… và/hoặc bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán/giao hàng…".
Tiếp đến là quy định chi tiết các trường hợp mất cọc/trả cọc. Cần liệt kê rõ các hành vi hoặc sự kiện dẫn đến xử lý cọc; phân biệt vi phạm do lỗi chủ quan và do bất khả kháng; Quy định mốc thời gian xử lý khi trong vòng bao nhiêu ngày kể từ khi xảy ra sự kiện… bên giữ cọc phải hoàn trả…"
Đặc biệt, phải tách bạch đặt cọc với tạm ứng, nếu vừa đặt cọc vừa tạm ứng phải lập 2 điều khoản riêng, ghi rõ tính chất và cách xử lý; chứng minh giao nhận rõ ràng cần có biên bản giao nhận cọc, ghi số tiền, phương thức, thời gian, chữ ký, con dấu.
Cuối cũng, cần xem xét bổ sung biện pháp bảo đảm khác như: Ký quỹ, bảo lãnh ngân hàng để giảm rủi ro cho khoản cọc lớn.
Phải hiểu rằng, đặt cọc không cứu được giao dịch trái luật. Nếu giao dịch gốc vi phạm điều kiện đất đai/dự án thì hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu, ưu tiên khôi phục tình trạng ban đầu hơn là "mất cọc/đền cọc".
Luật gia Nguyễn Bá Sơn - Chủ tịch Hội Luật gia Tp.Đà Nẵng
