Cấm phân lô, bán nền
Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản; Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực. Sau hơn 3 tháng luật được áp dụng, nhiều tỉnh thành phía Nam đã ban hành các văn bản, quy định về việc cấm phân lô bán nền trên địa bàn.
Cụ thể, tại Tp.HCM, ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch UBND thành phố đã ký quyết định số 83/2024/QĐ-ĐT "Về quy định việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn Tp.HCM".
Tp.HCM sẽ cấm phân lô bán nền ở 5 huyện ngoại thành và chỉ những khu vực phục vụ tái định cư mới được cấp phép cho phân lô nền.
Theo thông tin từ Văn phòng UBND Tp.HCM, quyết định này được ban hành sau khi Sở Xây dựng Tp.HCM ban hành "Dự thảo Quyết định quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn Tp.HCM".
Các khu vực vùng ven như huyện Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn cấm các tổ chức, cá nhân không được phân lô, bán nền.
Trừ những chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại địa bàn 5 huyện trên được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, dự án xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Liên quan đến việc cấm phân lô bán nền, UBND tỉnh Bình Dương cũng đã ban hành Quyết định số 3001/QĐ-UBND, quy định các khu vực cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, được gọi là đất phân lô, bán nền.
Theo quyết định, quy định này không áp dụng cho các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình điểm nhấn kiến trúc.
Cụ thể, các khu vực bị loại trừ gồm: Khu đô thị mới thuộc Khu liên hiệp - Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình Dương; khu vực dọc bờ sông Sài Gòn (huyện Dầu Tiếng) và bờ sông Đồng Nai (huyện Bắc Tân Uyên); khu vực tiếp giáp các tuyến đường cảnh quan chính và các trục đường chính kết nối vùng; cũng như khu vực xung quanh các công trình điểm nhấn kiến trúc.
Ngoài ra, quyết định này còn bao gồm các khu vực thuộc các thành phố: Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An, Tân Uyên và Bến Cát. Các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở cũng nằm trong diện được áp dụng.
Tỉnh Bình Dương giao Sở Xây dựng tổ chức công bố công khai các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời định kỳ rà soát và cập nhật thông tin về các khu vực này theo các đồ án quy hoạch đã được phê duyệt.
Đất hết "sốt ảo", thị trường minh bạch
Chia sẻ với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư và Phát triển VNO cho rằng: "Quy định của các tỉnh, thành phố về cấm phân lô sẽ giúp tài nguyên đất được sử dụng đúng cách hơn, không còn nhiều cá nhân tự đứng ra phân lô vẽ đường bán cho khách hàng. Còn người dân có nhu cầu tách, hợp thửa để thừa kế vẫn có quy định riêng và người dân vẫn được đảm bảo quyền lợi theo các quy định hiện hành".
Siết phân lô bán nền, hy vọng đất hết "sốt ảo", thị trường minh bạch.
Trao đổi với Người Đưa Tin, luật sư Trương Hồng Điền, Đoàn Luật sư Tp.HCM nhận định: "Quy định siết phân lô bán nền sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch và lành mạnh hơn. Hạn chế tối đa hiện tượng 'nóng, thổi giá".
Việc siết phân lô, buộc những người kinh doanh dự án nhà ở, bất động sản phải lập dự án, quy hoạch bài bản hạ tầng, kết nối giao thông công cộng của toàn khu vực. Đồng thời, không gây thất thoát ngân sách nhà nước vì chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đóng thuế đầy đủ", luật sư Điền cho hay.
Cũng theo luật sư Điền, quy định phân lô tách thửa cũng siết tình trạng lãng phí nghiêm trọng về tài nguyên môi trường, ngăn chặn lợi ích trước mắt của một nhóm nhỏ đầu cơ hưởng lợi.
Trước động thái siết phân lô bán nền, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng sẽ bị tác động khá mạnh mẽ về cả nguồn cung, loại khách hàng và giá bán.
Theo báo cáo của Batdongsan.com, thời gian qua dù phân khúc đất nền không quá "nóng" nhưng giá đất cũng có nhiều biến động.
Cụ thể, giá đất nền, đất dự án tại Tp.HCM tăng mạnh từ thời điểm tháng 6/2024 với dao động giá từ 58 triệu đồng/m2 và 68 triệu đồng/m2 tăng từ 1 - 3 triệu đồng/m2 đến thời điểm hiện nay vẫn tiếp tục tăng từ 2 - 3 triệu đồng/m2 tùy khu vực.
Thị trường đất nền tỉnh Đồng Nai, giá đất nền thổ cư, trung bình 8 - 12 triệu đồng/m2 (khu vực ngoài đô thị lớn). Tại tỉnh Bình Dương, với diện tích đất 65m2 có giá từ 25 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 2 triệu đồng/m2 so với 3 tháng trước).
Chia sẻ với PV, ông Lê Đình Lăng, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển địa ốc Song Long nhận định: "Từ sau 1/8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai có hiệu lực, nguồn cung về đất nền được đánh giá là giảm và đẩy giá tăng. Tuy gặp nhiều khó khăn chung của thị trường, nhưng đất nền vẫn là phân khúc duy trì sự ổn định về giá".
"Dù thị trường bất động sản chưa sôi động trở lại nhưng đất nền vẫn là phân khúc được các nhà đầu tư ưu chuộng bởi dễ đầu tư, tiềm năng sinh lời cao. Với tâm lý sở hữu nhà đất, tích lũy tài sản, kỳ vọng rằng thời gian tới thị trường bất động sản, phân khúc đất nền sẽ tăng trở lại", ông Lê Đình Lăng chia sẻ.
Ông Lăng cho rằng, theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị (quận, phường) loại đặc biệt, loại I, II, III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Với những khu vực còn lại (huyện, xã), UBND cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở. Như vậy, có thể xem các quy định hiện nay rất chặt chẽ và việc hạn chế phân lô, nền sẽ giảm nguồn cung và làm đất nền tăng giá trở lại.
