Trong hai ngày 28/2 và 1/3, Hội Luật gia Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Lập pháp thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục tổ chức Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư và sự cần thiết phải sửa đổi và bổ sung, bà Tống Thị Thanh Nam, Viện Pháp luật và Kinh tế ASEAN, Hội Luật gia Việt Nam chia sẻ: “Đây là một trong các hình thức mà nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Cơ sở để được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là xem xét về nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất của tổ chức, cá nhân; kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.
Bà Tống Thị Thanh Nam, Viện Pháp luật và Kinh tế ASEAN, Hội Luật gia Việt Nam.
Kể từ khi có hiệu lực thi hành đến nay, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện, đáp ứng yêu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế, xã hội của địa phương; sàng lọc được các nhà đầu tư kém năng lực hạn chế đáng kể việc giao đất, cho thuê đất,...
Tuy nhiên, theo bà Tống Thị Thanh Nam, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư Luật Đất đai năm 2013 vẫn còn đang tồn tại nhiều hạn chế, bất cập.
Đi vào nội dung của vấn đề, vị chuyên gia này cho biết, khi thực hiện tổ chức đấu giá, điều kiện đấu giá đất trong dự án đầu tư đã thể hiện nhu cầu sử dụng đất của dự án; người trúng đấu giá sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá. Do vậy, căn cứ để giao đất, cho thuê đất trong từng trường hợp sẽ khác nhau, tránh trùng lặp về thủ tục, yêu cầu chủ đầu tư các giấy tờ không cần thiết.
Theo bà Tống Thị Thanh Nam, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không quy định hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trong khi đó, hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất là hình thức lựa chọn nhà đầu đầu tư trong các trường hợp cho thuê đất, dự án có quy mô diện tích sử dụng đất lớn, một số dự án đặc thù phù hợp hoạt động đấu thầu với quy định pháp luật đấu thầu, là hết sức cần thiết.
Trên thực tế việc cho thuê đất thường không qua hình thức đấu giá, mặc dù đã được quy định tại Điều 118 Luật Đất đai năm 2013. Cần có những quy định cụ thể về tiêu chí, điều kiện về dự án đầu tư có sử dụng đất phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc phải thực hiện đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư.
Theo bà Nam, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh chưa cụ thể, dẫn đến tuỳ tiện trong áp dụng pháp luật, tạo kẽ hở cho việc tiêu cực, vi phạm pháp luật, thậm chí vi phạm hình sự.
Trong thời gian qua, còn nhiều chủ đầu tư không đảm bảo năng lực tài chính nhưng vẫn được các địa phương quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất…., nhưng không triển khai dự án theo tiến độ, điển hình như việc Tập đoàn FLC có rất nhiều dự án sử dụng diện tích đất rất lớn, đã được các địa phương quyết định thu hồi…
Một số bất cập khác cũng được bà Tống Thị Thanh Nam đề cập như: Quy định về việc áp dụng hình thức giao đất và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại các địa bàn ưu đãi và đầu tư không thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất chưa rõ ràng và thiếu chặt chẽ dẫn đến việc áp dụng pháp luật trên thực tế. Do vậy, cần được sửa đổi và bổ sung cho phù hợp, cụ thể giúp cơ quan nhà nước có thể quản lý đất đai và tránh thất thoát tài sản của nhà nước.
Toàn cảnh hội thảo.
Từ những bất cập trên, bà Tống Thị Thanh Nam nhấn mạnh việc cần thiết sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2013 liên quan nội dung giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nói chung và để thực hiện dự án đầu tư nói riêng nhằm giải quyết những bất cập, hạn chế, nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư có sử dụng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận, thực hiện đầu tư, cũng như hạn chế các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai.
Cụ thể, theo bà Nam, Dự thảo Luật đất đai năm 2013 (sửa đổi) quy định đối với nội dung giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cần được nghiên cứu theo hướng đảm bảo khắc phục các hạn chế, bất cập trong thực tiễn thi hành liên quan đến quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nói chung và đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất đai.
Bởi một quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để tổ chức, doanh nghiệp lập, triển khai dự án, huy động nguồn vốn đầu tư, tăng hiệu quả sử dụng đất.
Bên cạnh đó, cần quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; quy định hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm và quy định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định.
Đồng thời, bà Nam cho rằng, nội dung giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư cần tiếp tục lấy ý kiến đóng góp của nhân dân và chuyên gia để hoàn các quy định pháp luật, đảm bảo sau khi được thông qua đảm bảo tính khả thi, giảm thiểu nhất vướng mắc, khó khăn.
Ngoài ra, cần quy định cụ thể về tiêu chí khu vực quản lý nghiêm ngặt chuyển mục đích sử dụng đất, khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất; điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất ở khu vực bị hạn chế, làm cơ sở cho việc lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đây cũng là căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Cuối cùng, bà Nam cho rằng, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 121 Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 chưa rõ, cần được biên tập lại cho rõ, tránh khi áp dụng có nhiều cách hiểu khác nhau.
