Thanh lý 2 dự án đầu tư, "trùm" resort Ninh Vân Bay lỗ nặng

Bức tranh kinh doanh tối dần

Công ty cổ phần Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay (mã CK: NVT) vừa công bố báo cáo tài chính quý 4.2017 với một số chỉ tiêu không mấy sáng sủa.

Theo đó, doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 45,5 tỷ đồng, tăng hơn 17% so với cùng kỳ năm trước (đạt 38, 8 tỷ đồng). Lãi gộp tăng nhẹ từ 14,1 tỷ đồng (quý 4.2016) lên 15,5 tỷ đồng trong quý này.

Cả năm 2017, doanh thu của NVT đạt 232,5 tỷ đồng, tăng 12% so với con số 190,8 tỷ đồng hồi cuối năm 2016. Tỷ lệ tăng cũng tương đương khoảng 12% đối với chỉ tiêu lãi gộp cả năm với con số 117 tỷ năm nay so với 91 tỷ của năm ngoái.

Nếu như tình hình kinh doanh lĩnh vực chính có tăng trưởng nhẹ như trên thì tình hình kinh doanh tài chính của Ninh Vân bay lại có biến động mạnh theo hướng tiêu cực. Điểm tối của bản báo cáo kỳ này là thu tài chính thì giảm (lãi cho vay giảm từ 11 tỷ đồng kỳ trước xuống còn hơn 400 triệu đồng kỳ này) nhưng chi tài chính lại bị đội lên đến gần 23 lần.

Cụ thể, nếu như quý 4.2016 công ty chỉ ghi nhận khoản chi phí tài chính hơn 10 tỷ đồng thì đến quý này con số ghi nhận đột ngột tăng lên hơn 230 tỷ đồng. Kết quả là chi phí tài chính cả năm 2017 tăng lên 291 tỷ đồng so với con số 34 tỷ đồng hồi cuối năm 2016.

Ngoài ra một chỉ tiêu có biến động mạnh nữa là chi phí quản lý doanh nghiệp. Theo đó, năm 2016 khoản này chỉ là 60 tỷ đồng thì đến năm cuối năm 2017 chi phí quản lý đã ngốn của doanh nghiệp tới 311 tỷ đồng.

Sự gia tăng đột biến của chi phí tài chính và chi phí quản lý doanh nghiệp đã dẫn đến hậu quả thua lỗ của ông lớn ngành bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Ninh Vân. Lợi nhuận sau thuế quý 4.2017 của NVT ghi âm 456 tỷ đồng trong khi năm 2016 vẫn lãi 16 triệu đồng. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối tính đến cuối năm 2017 âm gần 690 tỷ đồng.

“Quả đắng” từ hai dự án đầu tư

Ninh Vân Bay là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch nghỉ dưỡng từ năm 2006, với vốn điều lệ 905 tỷ đồng. Ninh Vân thường được nhắc nhiều đến như là chủ đầu tư của chuỗi dự án nổi tiếng như Six Senses Ninh Van Bay, Emerld Ninh Bình, Six Senses Saigon River, Cồn Bắp Eco Resort, dự án Lạc Việt. Nổi bật trong số này là Six Senses Ninh Van Bay (Khánh Hoà) hoạt động đã hơn 10 năm trên tổng diện tích khoảng 150 ha đất thuê ngoài đảo và mặt nước biển.

Chiến lược trung và dài hạn của công ty là trở thành một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp. Tuy nhiên, những năm gần đây, kết quả kinh doanh của Ninh Vân Bay liên tục chứng kiến sự trồi sụt.

Giai đoạn 2011 - 2012 là thời kỳ khó khăn của NVT, công ty liên tục thua lỗ. Đến 2013, 2014 bắt đầu hồi phục có lãi trở lại, đến năm 2015, lại lỗ 126 tỷ đồng. Năm 2016 – 2017, công ty có tăng trưởng nhẹ nhưng tính đến thời điểm hiện tại vẫn lỗ lũy kế 690 tỷ đồng và không đạt được mục tiêu kế hoạch 2017 là doanh thu 219 tỷ đồng, lãi sau thuế 16,5 tỷ đồng; tăng trưởng lần lượt 15% và 6% so với thực hiện năm 2016.

Lý do được cho là doanh nghiệp đã lún sâu vào các dự án đầu tư không hiệu quả, dẫn đến mất cân đối nguồn vốn, thua lỗ triền miên. Cụ thể là NVT đã ôm hai “quả đắng” dự án Six Senses Saigon River và dự án Emerlda Ninh Bình.

Dự án Six Senses Saigon River có tổng vốn đầu tư 950 tỷ đồng đang trong giai đoạn triển khai, dự kiến hoàn vốn trong 8 năm. Nằm ở địa thế thuận lợi, cách sân bay Tân Sơn Nhất khoảng 45 phút đường bộ, cách trung tâm Quận 1 khoảng 25 phút chạy tàu cao tốc - đường thủy và cách sân bay Long Thành (Đồng Nai) 30km, đây là dự án tiềm năng nhất của NVT, tuy nhiên tình hình tài chính yếu kém nên công ty đã phải giãn tiến độ dự án và huy động thêm vốn qua trái phiếu.

Trong khi đó, dự án Emerlda Ninh Bình là dự án NVT gián tiếp sở hữu qua công ty liên kết là công ty CP Du lịch Tân Phú. Dự án này có tổng vốn đầu tư 268 tỷ đồng, trong đó NVT nắm sở hữu 12,24%, được đưa vào sử dụng từ tháng 4/2011 với thời gian hoàn vốn dự kiến 8 năm.

Cả hai dự án này không hiệu quả do kỳ vọng quá cao trong điều kiện nợ vay chồng chất. Năm 2015, tại ĐHCĐ thường niên, Ban lãnh đạo công ty đã có ý định bán dự án Six Senses Saigon River. Cho đến giờ, NVT vẫn chưa trả được một khoản tiền nợ gốc nào của dự án này. Do đó, phương thức  thức nhanh nhất để bán dự án nhanh chóng được ban lãnh đạo công ty thông qua để cải thiện dòng tiền.

Kết quả, tại ĐHCĐ thường niên năm 2017, các cổ đông của NVT đã đưa ra quyết định tái cơ cấu tài chính công ty. Theo đó, Ninh Vân Bay sẽ hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án Six Senses Saigon River, Emerlda Ninh Bình nhằm thanh toán các khoản nợ gốc và trái phiếu cùng khoản vay huy động.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý 4.2017 ghi nhận, công ty đã hoàn thành toàn bộ việc chuyển nhượng vốn góp, khoản phải thu về cho vay và lãi vay với công ty Hai Dung cho một đối tác khác và ghi nhận khoản lỗ 225,5 tỷ đồng từ giao dịch chuyển nhượng này trong năm 2017.

Hồi quý 2.2017, công ty cũng trích lập dự phòng các khoản phải thu từ công ty cổ phần Du lịch Tân Phú – đơn vị sở hữu dự án khu nghỉ dưỡng cao cấp Emerlda Ninh Bình, khiến chi phí quản lý doanh nghiệp tăng thêm 246 tỷ đồng và ngừng trích lãi cho vay các khoản phải thu tại công ty này do không thu hồi đủ nợ gốc.

Như vậy cho đến nay, NVT chỉ còn sở hữu 3 dự án Six Senses Ninh Van Bay, Cồn Bắp Eco Resort, dự án Lạc Việt trong đó chỉ duy nhất Six Senses Ninh Van Bay cách TP.Nha Trang 8 km (NVT sở hữu 51%) tạo ra dòng tiền. Năm 2016, Six Senses Ninh Vân Bay tạo ra khoản lợi nhuận sau thuế hơn 35,5 tỷ đồng.

Dự án Cồn Bắp đang trong giai đoạn xây dựng còn dự án Khu sinh thái biển cao cấp Lạc Việt (Lac Viet New Tourist City) vẫn đang xin cấp phép. Hiện tại trên trang web chính thức của Ninh Vân bay, dự án này vẫn nằm trong danh mục dự án sẽ triển khai.

Sau khi bán cắt lỗ 2 dự án nói trên, áp lực lãi vay sẽ giảm nhưng chỉ với duy nhất một dự án Six Senses Ninh Van Bay tạo ra dòng tiền trong khi phải đối mặt với khoản lỗ lũy kế 690 tỷ đồng, bài toán tái cấu trúc của Ninh Vân bay vẫn còn là một thách thức.