Chấp nhận giảm giá bán để phù hợp nhu cầu
Trong năm 2023, toàn thị trường bất động sản chứng kiến một bức tranh màu xám khi các phân khúc đều ảm đạm, thanh khoản thị trường chỉ hiếm hoi xuất hiện ở một số phân khúc, điều này làm cho nhiều nhà đầu tư lo lắng.
Hàng loạt các khó khăn đã khiến các chủ đầu tư, nhà đầu tư rơi vào tình cảnh “lao đao” gồng lỗ. Trong khi đó, các chuyên gia nhận định cái khó khăn nhất của thị trường hiện chính là nguồn cung, khi đưa ra không đảm bảo vấn đề về pháp lý. Nguồn cung đưa ra không phù hợp với nhu cầu của các nhà đầu tư hiện nay, đặc biệt nhu cầu khả năng thanh toán không phù hợp.
Ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group nhận định “Nguồn cung bất động sản hiện nay đã hiếm, nếu có sản phẩm đưa ra thị trường thì cũng nằm với mức giá rất là cao điều này khiến cho sự lệch pha cung - cầu ngày càng rõ rệt. Trong khi đó, nhu cầu và khả năng thanh toán của các nhà đầu tư hiện nay là không phù hợp”.
Nguồn cung bất động sản hiện nay đang hiếm và giá cao so với nhu cầu của người mua nhà ở thực.
“Ví dụ, 1 người đang ở chung cư, có nhu cầu muốn xuống nhà phố, nhưng buộc nhà phố đó phải phù hợp với túi tiền. Nhà chung cư bán được 3 tỷ thì sẵn sàng mua nhà 5 tỷ, nhưng không dễ gì tìm ra được khu dân cư với giá như vậy, muốn mua phải 7 - 10 -15 tỷ thì mới có lời”, ông Phúc chia sẻ.
Theo ông Phúc, ngoài khó khăn về pháp lý thì sản phẩm không phù hợp với khả năng thanh toán của người dân đó là câu chuyện khó nhất. Điều này không giải quyết được khả năng thanh khoản. Còn nếu sản phẩm phù hợp với túi tiền thì chưa chắc pháp lý đã chỉn chu.
“Muốn giải quyết thông thoáng được thị trường này buộc phải giải quyết thông thoáng về mặt pháp lý dự án hoàn chỉnh, sản phẩm tung ra phù hợp với túi tiền người dân. Tự khắc thị trường sẽ điều chỉnh đi vào một quy trình vận động, tại vì ai cũng có nhu cầu hết. Khi có thị trường thanh khoản tốt, ngân hàng sẽ cho vay vì chủ đầu tư đã bán được hàng, ngân hàng có khả năng thu hồi nợ”, Tổng giám đốc Phú Đông Group nhận định.
Theo ông Phúc, hiện nay thanh khoản chỉ tập trung vào một số chủ đầu tư tại thành phố Hồ Chí Minh như Nam Long, Khang Điền, hay Bình Dương là Phú Đông, Bcons, Lê Phong… đây là những đơn vị được đánh giá bán được hàng và chiếm được thị phần.
“Chủ đầu tư hiện vẫn bán được hàng, dù không nhiều nhưng vẫn là điểm sáng của thị trường. Điều đầu tiên doanh nghiệp này phải có năng lực triển khai dự án, đó là nội tại về kinh tế của chủ đầu tư. Chỉn chu đầy đủ về mặt pháp lý và điều quan trọng là sản phẩm phù hợp túi tiền, các chủ đầu tư họ đáp ứng được điều kiện. Các chủ đầu tư họ xây dựng nhanh, xây dựng vượt tiến độ công trình để bàn giao cho khách hàng, đây có thể đánh giá là việc làm uy tín và tiềm lực mạnh của các chủ đầu tư. Vì nếu không có kinh tế thì họ không thể triển khai xây dự án trong thời kỳ khó khăn này”, ông Phúc chia sẻ.
Tập trung làm pháp lý, xây dựng dự án và chấp nhận lợi nhuận thấp để tìm kiếm nguồn khác hàng phù hợp và một trong những vấn đề mà chủ đầu tư đang hướng tới.
“Theo tôi, hiện nay nguồn cung đã rất hiếm hoi, trong khu nhu cầu về nhà ở thực của người dân ngày càng cao. Tuy nhiên, bản chất của thị trường và những ngành nghề xoay quanh bất động sản cũng đang phát triển, các chi phí nhân công, xây dựng, vật liệu giá thành đầu vào không giảm. Điều này buộc giá bán bất động sản phải tăng cao thì doanh nghiệp mới có lợi nhuận. Để cho cung - cầu gặp nhau, buộc chủ đầu tư phải có lộ trình hoàn chỉnh pháp lý sớm nhất, chấp nhận lợi nhuận thấp đi bán sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người mua thì lúc này mới tạo nên thanh khoản, luân chuyển dòng tiền”, ông Ngô Quang Phúc nhận định.
Thị trường 2024 “gam màu sáng”
Các chuyên gia đánh giá, dù khó khăn của thị trường bất động sản đang thể hiện qua từng giai đoạn. Nhưng năm 2024 thị trường bất động sản sẽ có màu sắc sáng hơn rất nhiều.
Điều quan trọng giúp thị trường cùng phát triển mà giới chuyên gia đánh chính là phải thay đổi được tâm lý mua nhà bất động sản. Bởi nếu người mua cứ giữ tâm lý đợi chờ bất động sản giảm giá, đợi hoài thì họ sẽ không làm cho thị trường có thanh khoản.
Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Lê Văn Hùng, Giám đốc công ty CP Xây dựng Địa ốc Nam Phát nhận định: “Cung hiện tại có, cầu không chịu mua thì cũng “tắc”. Điều kiện bây giờ là giá bất động sản phải định giá về ngưỡng đủ hấp dẫn thay vì tiền gửi tiền kiệm, mua vàng thì họ lấy tiền đó mua nhà. Bởi vậy nguồn cung phải đưa ra sản phẩm phù hợp, giá cả phải hợp lý, thì mới tăng tính hấp dẫn cho người mua. Người mua sẽ thấy không còn cơ hội nào tốt hơn, từ đó nhu cầu nổi lên.
Hiện nay đã rất nhiều người có ý định mua nhà, bên cạnh đó tiền lãi suất ngân hàng thấp, người dân có xu hướng rút tiền mua nhà để cho thuê… khi lạm phát xảy ra họ chuyển đôi từ tiền qua hàng".
“Nhưng không phải bây giờ có bao nhiêu tiền là mua bấy nhiêu, bất giờ mua bất động sản tính khắt khe rất là cao. Người ta sẽ lựa chọn rất kỹ, thậm chí mua được giá rẻ mới mua. Buộc người cung phải giảm giá cho phù hợp, người cầu phải được kích thích lên”, ông Lê Văn Hùng cho hay.
Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2023 vừa tổ chức tại Tp.HCM, các chuyên gia đưa ra dự báo chỉ số tâm lý thị trường bất đông sản trong nửa đầu năm 2024 sẽ tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023.
Theo đó, chỉ số tâm lý thị trường đầu năm 2024 tăng lên nhờ mức độ hài lòng về thị trường, niềm tin rằng giá bất động sản sẽ tăng tốt trong tương lai, khả năng mua nhà, đánh giá về tình hình thị trường, chính sách và lãi suất đều tăng.
Khu vực đang phát triển nhiều căn hộ chung cư với giá hạng A tại thành phố Hồ Chí Minh.
Chuyên gia Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhìn nhận việc tâm lý người mua, bán bất động sản tích cực hơn sẽ là cơ hội cho thị trường năm 2024 phát triển và khắc phục các khó khăn còn tồn đọng trong năm 2023.
Bà Phạm Thị Nguyên Thanh, Tổng Giám đốc Dat Xanh Services cho rằng, năm 2024 sẽ là thị trường của người mua.
Sức cầu chung 2024 vẫn yếu, nhưng sẽ có cải thiện nhẹ so với 2023, sức mua tập trung chính tại thị trường Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Phân khúc ở thực, vừa túi tiền tiếp tục dẫn dắt thị trường. Thị trường nhà ở cho thuê tăng trưởng tốt, dự báo giá thuê nhà sẽ tăng. Trong đó, dự báo giá bán sơ cấp sẽ đi ngang, tăng nhẹ khoảng từ 3% - 5%. Giá bán thứ cấp không còn tình trạng giảm sâu, việc rao bán cắt lỗ chủ yếu chỉ do khách hàng cần bán để trả nợ ngân hàng gấp.
"Hiện nay niềm tin thị trường rất quan trọng, trong năm 2023 đã được cải thiện hơn bắt đầu nhận thấy dấu hiệu cải thiện rõ ràng, điểm mấu chốt này dự kiến cũng sẽ giúp sự hấp thu của thị trường tăng nhẹ lên mức 30%-35% trong năm 2024”, bà Thanh chia sẻ.
Những căn hộ giá rẻ, phù hợp với túi tiền sẽ là phân khúc mà các nhà đầu tư hướng tới.
Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư trong năm 2024, bà Thanh cho rằng, đối với khách hàng mua bất động sản cần thường xuyên theo dõi thông tin thị trường để nắm bắt xu hướng, đón đầu cơ hội mua bất động sản giá tốt nhất; Chuẩn bị kỹ về nguồn lực tài chính, hạn chế vay mua với tỷ lệ cao; Hạn chế đầu cơ theo phong trào, tâm lý đám đông, nhất là các loại hình bất động sản có tính thanh khoản thấp; Lựa chọn sản phẩm tốt từ Chủ đầu tư, Nhà phát triển, Đơn vị bán hàng uy tín, có năng lực; Tận dụng các Chính sách, Chương trình bán hàng đang có nhiều ưu đãi, hỗ trợ khách hàng.
“Thị trường có thể đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất nhưng triển vọng về sự phục hồi sớm vẫn còn là dấu hỏi. Đây là thời điểm mà cả doanh nghiệp lẫn khách hàng cần duy trì tâm lý thận trọng, không quá cực đoan trước những thông tin chưa tích cực và không quá lạc quan trước các tín hiệu tích cực “ảo”. Luật bất động sản trong thời gian tới sẽ giúp minh bạch thị trường, nguồn cung có đáp ứng cầu tạo nên giá trị bất động sản thực sẽ giúp cho toàn thị trường xuất hiện ‘gam màu sáng”, bà Phạm Thị Nguyên Thanh - Tổng Giám đốc Dat Xanh Services chia sẻ.
