Kịch bản nào cho thị trường bất động sản Huế - Đà Nẵng - Quảng Nam năm 2022?

Căn hộ có giá hơn 100 triệu m2 trở lại đường đua

Theo báo cáo của đại diện DKRA Việt Nam, thị trường căn hộ tại 3 địa phương này ghi nhận 7 dự án mở bán (khoảng 910 căn) trong năm qua. Các dự án đều tập trung tại Tp.Đà Nẵng.

So với năm 2020, tổng nguồn cung mới bằng 80% (1.137 căn). Lượng tiêu thụ đạt khoảng 591 căn, chỉ bằng 65% nguồn cung mới và bằng 88% so với năm trước (673 căn).

Riêng tại Tp.Đà Nẵng, nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng mạnh so với năm 2020 trở về trước, đây là mức cao nhất kể từ năm 2018 đến nay. Loại hình căn hộ hạng C, tức giá dưới 35 triệu đồng m2, giữ vai trò chủ đạo.

Trong khi đó, so sánh với thị trường Tp.HCM, loại hình căn hộ hạng C nay đã không còn. Đây được xem là tín hiệu vui tại thị trường Tp.Đà Nẵng.

Xu hướng dịch chuyển của các dự án căn hộ mới được phát triển tại những quận vùng ven của Tp.Đà Nẵng như Liên Chiểu và Ngũ Hành Sơn. Đáng chú ý, quận Liên Chiểu ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dự án đạt mức 86%, phần lớn ghi nhận được từ các dự án căn hộ hạng C mở bán trong năm.

DKRA Vietnam dự báo nguồn cung mới năm 2022 có thể dao động ở mức 1.000 – 1.300 căn, tập trung ở quận Ngũ Hành Sơn và quận Hải Châu. Tỷ trọng căn hộ hạng A có thể sẽ tăng, trong khi tỷ trọng căn hộ hạng B không có nhiều đột biến so với năm 2021.

Về giá bán, DKRA Vietnam dự báo căn hộ hạng sang mức giá từ 100 triệu đồng m2 trở lại thị trường, tập trung chủ yếu ở quận Hải Châu.

Tại quận Hải Châu, hiện nay có giá bán căn hộ cao nhất Tp.Đà Nẵng, dao động 30 - 116 triệu đồngm2. Trong đó, dự án The Royal Đà Nẵng - Boutique Hotel & Condo có giá 84 - 116 triệu đồng m2,mức giá cao nhất trong khu vực.

Tiếp đến là quận Sơn Trà với mức giá 24 - 82 triệu đồng m2, trong đó dự án Premier Sky Residences bán mức giá giao động 50 - 82 triệu đồng m2.

Mặt bằng giá đất nền thứ cấp sẽ giữ ổn định trong năm 2022?

Đáng lưu ý, DKRA Việt Nam thông tin, ở phân khúc đất nền, trong năm 2021 tại thị trường Huế - Đà Nẵng - Quảng Nam ghi nhận 17 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1.670 sản phẩm.

Lượng tiêu thụ đạt khoảng 1.138 sản phẩm, tương đương 68% nguồn cung mới. Nguồn cung tăng so với năm 2020 nhưng còn ở mức khá thấp nếu so với giai đoạn 2018 trở về trước.

Các dự án tập trung chủ yếu ở Quảng Nam trong khi Tp.Đà Nẵng và Thừa Thiên- Huế khan hiếm nguồn cung mới. Sức hấp thụ chung toàn thị trường ở mức khá thấp.

Mức giá bán sơ cấp đất nền ở Tp.Đà Nẵng có giá thấp nhất là 25,5 triệu đồng m2. Trong khi đó, ở thị trường Quảng Nam, đất nền rẻ nhất có giá 4,8 triệu đồng m2.

Tuy nhiên mức giá sơ cấp cao nhất được ghi nhận ở thị trường Quảng Nam cao hơn ở Tp.Đà Nẵng, lần lượt là 65,5 triệu đồng m2 và 65,5 triệu đồng m2. Mặt bằng giá sơ cấp ở 2 thị trường này đều tăng, tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh và tiến độ hạ tầng rõ ràng.

Riêng thị trường thứ cấp, tức mua đi bán lại, do ảnh hưởng các lùm xùm về pháp lý nên năm 2021 ghi nhận rất ít giao dịch ở các dự án chưa đầy đủ pháp lý. Thị trường này chủ yếu có giao dịch ở các dự án đã hoàn thành pháp lý.

Theo dự báo từ DKRA Việt Nam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền 2022 có thể tăng so với 2021, tập trung chủ yếu ở Quảng Nam, trong khi Thừa Thiên Huế và Tp.Đà Nẵng tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Sức cầu có sự hồi phục so với năm 2021. Mặt bằng giá thứ cấp giữ ổn định trong năm 2022.

Nhiều tín hiệu khả quan nhờ liên kết vùng

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng, dịch bệnh Covid-19 khiến 2021 trở thành một năm khó khăn trên tất cả các lĩnh vực.

Trong khi đó, giá bất động sản hầu như không giảm. Thậm chí, giá bất động sản nhà ở còn tăng 6% đến 10%, tuỳ địa bàn, lý do vì thiếu nguồn cung trong khi cầu không giảm. Giá thuê bất động sản khu công nghiệp tăng từ 5% đến 18% tuỳ từng địa phương.

Theo ông Lực, thời gian tới, kinh tế trong nước sẽ sớm phục hồi. Điều quan trọng, các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng phải chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình phục hồi kinh tế.

Ngoài ra, năm nay, Bộ Xây dựng sẽ vào cuộc sớm, rà soát thị trường, nhằm giảm tình trạng sốt đất ảo. Muốn hạn chế tình trạng sốt đất phải công khai quy hoạch. Vài trò chính quyền địa phương cũng rất quan trọng. Trường hợp cò đất tung tin không chính xác, thì địa phương phải xử lý ngay.

Từ những điều trên, tiến sĩ Lực cho rằng, thị trường bất động sản 2022 dù có nhiều thách thức nhưng vẫn có nhiều khả quan. Riêng Huế - Đà Nẵng – Quảng Nam, hiện đang có nhiều chương trình liên kết vùng để phát triển du lịch, kinh tế nên sẽ kéo theo thị trường bất động sản nóng lên.

Cùng quan điểm, Tiến sĩ, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nhận định, dưới góc nhìn liên kết vùng trong định hướng  phát triển tiềm năng kinh tế, việc hình thành cụm đô thị liên kết Huế - Đà Nẵng - Quảng Nam là điều tất yếu. Với định hướng này, cả 3 đô thị sẽ cùng nhau nâng giá trị đóng góp cho kinh tế cả nước của vùng lên tầm cao mới, tương xứng với các tiềm năng phát triển.

Theo ông Sơn, Thừa Thiên-Huế định hướng 2025 sẽ trở thành thành phố trực thuộc Trung ương nên sẽ đẩy mạnh đầu tư chỉnh trang hạ tầng đô thị, tập trung xây dựng bản đồ phát triển bất động sản để thu hút đầu tư, đồng bộ hệ thống giao thông liên kết vùng, trong đó ưu tiên thực hiện cá dự án kết nối trực tiếp Tp.Đà Nẵng và Tp.Hội An (tỉnh Quảng Nam).

Do đó, thời gian tới, Thừa Thiên-Huế khuyến khích phát triển những dự án khu đô thị với hạ tầng hiện đại tại các vùng đất mới vừa đáp ứng nhu cầu phát triển tương lai, vừa giảm áp lực phát triển lên khu đô thị hiện hữu.

Về phía Tp.Đà Nẵng và Quảng Nam, hai địa phương cũng bắt tay triển khai dự án khơi thông lòng sông Cổ Cò và đưa vào sử dụng hệ thống giao thông kết nối các khu đô thị, khu nghỉ dưỡng ven biển và phố cổ Hội An…

Đây là tuyến giao thông đường thủy và du lịch quan trọng nối liền Tp.Đà Nẵng và Hội An, việc xây dựng thành phố ven sông Cổ Cò theo quy hoạch được xem là động lực kinh tế, kích thích sự phát triển cho cả Quảng Nam và Tp.Đà Nẵng. Tính chất cộng hưởng qua lại của dự án này sẽ tạo sức bật kinh tế cho cả hai thị trường.