Thị trường BĐS vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư giá bình dân

Thị trường BĐS được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ

Theo Báo cáo thị trường BĐS quý III và 9 tháng đầu năm 2024 do Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) công bố, VARS đánh giá thị trường BĐS Việt Nam quý III nói riêng và 9 tháng đầu năm 2024 nói chung cho thấy sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng VARS cho biết, thị trường BĐS nhà ở đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự "tăng nhiệt".

Theo đó, câu chuyện đấu giá đất "nóng" hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức xuyên đêm, ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận ăn trực nằm chờ để tranh suất. Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. 

Cùng với loại hình căn hộ, một số dự án thấp tầng mới ra mắt của các chủ đầu tư lớn, cũng ghi nhận lượng booking giữ chỗ kỷ lục dù mức giá ngày càng cao. 

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả xuất phát từ cung, cầu thực tế, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu "tạo nhiệt". 

Tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở, và phát sinh các giao dịch BĐS thiếu minh bạch. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá BĐS bị đẩy lên cao bất hợp lý. 

Dấu hiệu "tạo nhiệt" còn thể hiện ở phân khúc căn hộ với mặt bằng giá chào bán căn hộ chuyển nhượng ngày càng cao, do sự tiếp tay của một số nhóm đầu cơ.

Những dấu hiệu này đều xuất phát từ nguyên nhân do thiếu nguồn cung, dù đã được cải thiện.

Lượng giao dịch căn hộ chung cư áp đảo

Báo cáo thị trường của VARS chỉ ra quý III/2024, thị trường BĐS nhà ở tiếp tục ghi nhận nguồn cung đạt mức 22.412 sản phẩm được chào bán trên thị trường, với khoảng 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý trước, nhưng đã tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023. 

Mặc dù có sự sụt giảm về số lượng theo thống kê, nhưng nguồn cung quý III/2024 vẫn cho thấy sự tăng trưởng khi xuất hiện một số dự án mới, giúp thị trường trở nên náo nhiệt hơn.

Luỹ kế 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh. 

Theo đó 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. 

Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. Về khu vực, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung mới với 46%, theo sau là miền Trung với 29% và miền Nam là 25%.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng cho thấy, mặc dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, toàn thị trường ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý III/2024, tương đương với tỉ lệ hấp thụ đạt 51%. 

Lượng giao dịch và tỉ lệ hấp thụ lần lượt giảm 25% và một điểm phần trăm so với quý trước nhưng tăng lần lượt 80% và 28 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2023. 

Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư (CHCC) vẫn áp đảo, chiếm 71% tổng lượng giao dịch nhà ở trong quý III/2024, với các dự án căn hộ chung mới ghi nhận tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. 

Thậm chí, các dự án căn hộ tại Hà Nội còn ghi nhận tỉ lệ hấp thụ lên tới 90% ngay sau thời gian ngắn mở bán.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9, bắt đầu nhận booking giữ chỗ cũng ghi nhận lượng quan tâm và xuống tiền cọc khủng.

Dự án ở Hà Nội tiệm cận mức giá 60 triệu đồng/m2

Về giá bán, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục "neo" ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ. Bởi tình trạng mất cân đối cung cầu đang ngày càng nghiêm trọng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu. 

Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao.

Cụ thể, trong quý III/2024, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi nguồn cung đã và đang dần được cải thiện. 

Các dự án mới, từ sản phẩm thấp tầng đến cao tầng, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, vẫn nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ thị trường. 

Điều này đã tạo ra động lực dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ thứ cấp giữ ở mức cao, mặc dù thanh khoản đã dần ổn định sau giai đoạn tăng trưởng "nóng".

Tại Đà Nẵng, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ chung cư cũng ghi nhận mức tăng kỷ lục, với hơn 50% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m2. 

Tuy nhiên, thị trường vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu đầu tư từ người mua ngoài tỉnh, đặc biệt là các nhà đầu tư từ Hà Nội. 

Bên cạnh đó, mặt bằng giá thứ cấp cũng cải thiện trên diện rộng, với giá nhà đất thổ cư tại một số khu vực tăng từ 10-25% so với cùng kỳ.

Đối với Tp.HCM, mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định ở mức cao do nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp tại các tỉnh thành vùng ven Tp.HCM tăng nhẹ, dao động từ 3-5%, với nguồn cung mới có giá bán cao hơn.

Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 Dự án được VARS chọn lọc và quan sát cũng cho thấy, tính đến quý III/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64,0% so với quý II/2019. 

Giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở Tp.HCM tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng 30,6% so với kỳ gốc. Tại Đà Nẵng, chỉ số giá thị trường Đà Nẵng cho thấy mức tăng 46,2% trong quý III/2024, cao hơn mức tăng của Tp.HCM.

Nhu cầu về BĐS, bao gồm cả nhu cầu nhà ở và nhu cầu đầu tư, tiếp tục dịch chuyển sang khu vực vùng ven, các tỉnh/thành xung quanh 2 đô thị đặc biệt và thị trường thứ cấp với nhiều lựa chọn có mức giá hợp lý hơn. Căn hộ, nhà đất dưới 3 tỷ đồng được "săn lùng" mạnh tại Hà Nội và Tp.HCM.