Giá mặt bằng có sự biến động
Thời gian qua, thị trường cho thuê mặt bằng kinh doanh tại Tp.HCM có nhiều biến động. Tại khu vực trung tâm như quận 1, quận 3… xuất hiện tình trạng trả mặt bằng kinh doanh. Nhiều khu vực dán chi chít số điện thoại. Tuy nhiên, hầu như giá cho thuê không hề giảm mà vẫn giữ ở mức cao.
Theo dữ liệu từ nền tảng Proptech Vietnam Network (Proptech Nhà Tốt), giá thuê mặt bằng ở các khu vực trung tâm quận 1 (Tp.HCM) từ đầu năm đến nay có nhiều biến động tăng giảm tùy thời điểm.
Khu vực trung tâm Tp.HCM, mặt bằng cho thuê hiện có giá rất cao.
Đơn cử các tuyến đường như Đông Du (quận 1), Proptech Nhà Tốt khảo sát mặt bằng giá thuê theo tháng tại một số điểm trên tuyến đường này có mức 230 triệu đồng trong tháng 8 và trung bình tuyến khoảng 200 triệu đồng trong quý II/2024. Thời điểm đầu năm vào tháng 1 và tháng 2 khu vực tuyến đường trên chỉ ghi nhận mức giá cho thuê khoảng 180 triệu đồng/tháng.
Một trong những tuyến đường khác như Đồng Khởi (quận 1) có giá trung bình tham khảo ở mức 250 triệu – 270 triệu đồng (cao nhất thời điểm tháng 7/2024), sau đó vào tháng 8/2024 ghi nhận mức giá giảm còn 250 triệu đồng/tháng.
Mặt bằng cho thuê bỏ trống khi khách trả lại.
Tuyến đường Lý Tự Trọng trong quý I/2024, có mức thuê từ 180 - 200 triệu đồng/tháng. Trong quý II/2024 tăng lên mức 220 - 240 triệu đồng/tháng, nhưng đến quý III/2024 thì sụt giảm về mức 190 và 180 triệu đồng/tháng.
Giá thuê tại đường Lê Duẩn (quận 1) là tuyến đường có mức ổn định nhất khi từ đầu năm đến nay dao động khoảng 276 – 300 triệu đồng/tháng.
Ngoài ra, số liệu của Proptech Nhà Tốt cho thấy, giá thuê tại đường Pasteur và Thái Văn Lung (quận 1) tăng nhẹ trong thời gian qua, cùng đạt mức 260 triệu trong tháng 8.
Báo cáo tổng quan nghiên cứu thị trường quý III/2024 của Công ty TNHH Savills Việt Nam cho thấy, thị trường cho thuê mặt bằng hiện nay tại Tp.HCM có nhiều chuyển biến tích cực, giá thuê vẫn ổn định và nguồn cung vẫn đảm bảo. Tuy nhiên, giá cả thường biến động theo từng thời kỳ, từng khu vực và hình thức kinh doanh.
Nhiều mặt bằng bỏ trống nhưng giá thuê vẫn "trên trời"
Theo ghi nhận của Người Đưa Tin, giá mặt bằng tại khu vực trung tâm Tp.HCM từ đầu năm đến nay có nhiều biến động. Tuy nhiên, mức giá cho thuê vẫn không chênh lệch quá nhiều.
Trong đó, tình trạng trả mặt bằng diễn ra ở nhiều tuyến đường, tuy nhiên qua các kênh môi giới, giá thuê tại các khu vực đang được bỏ trống vẫn ở mức cao.
Khảo sát thực tế tại đường Lý Tự Trọng (quận 1, Tp.HCM) giao nhau với đường Trương Định. Mặt bằng này trước đây được thuê kinh doanh ăn uống, tuy nhiên hiện nay đang bỏ trống. Các số điện thoại cho thuê được dán dày đặc trước mặt bằng này.
Liên hệ qua số điện thoại, PV được môi giới tên Huy cho biết, mặt bằng diện tích 3 tầng khoảng 1.000m2, cho thuê với giá khoảng 35.000USD/tháng (hơn 800 triệu đồng). Khi PV đề cập tới việc thuê dài hạn từ 3 - 5 năm và yêu cầu giảm tiền thuê, người này cho biết giá chốt không giảm.
Mặt bằng cho thuê tại quận 1 đang trống và được môi giới chào với giá hơn 35.000 USD/tháng.
Cũng tại mặt bằng trên, PV liên hệ qua số điện thoại môi giới khác thì được báo giá hơn 34.000 USD/tháng và ký hợp đồng với chủ. Tuy nhiên, phải thông qua đơn vị môi giới, vì người này cho biết đã làm việc với chủ nhà cho thuê.
Chia sẻ với Người Đưa Tin về thị trường mặt bằng hiện nay, ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư và Phát triển VNO (VNO Group) nhận định: "Từ đầu năm 2024, thị trường cho thuê mặt bằng ghi nhận qua nhiều kênh thông tin cho thấy giá khá thấp và tỷ lệ bỏ trống ở các tuyến đường cũng đang tăng dần. Tỷ lệ lấp đầy và thanh khoản cho phân khúc này chỉ tăng dần trở lại sau quý II/2024".
Theo ông Hải, thị trường cho thuê mặt bằng tại trung tâm Tp.HCM trước đây được rất nhiều nhãn hàng thời trang, doanh nghiệp tư nhân thuê để kinh doanh dưới nhiều hình thức…
Tuy nhiên kinh tế khó khăn, suy thoái đã khiến chi tiêu thắt chặt, cộng với việc chi phí vận hành quá cao buộc nhiều người phải trả mặt bằng để chuyển hướng kinh doanh. Điều này, khiến một số cửa hàng đóng cửa và xuất hiện tình trạng bỏ trống mặt bằng.
Một tuyến đường ngay trung tâm quận 1, Tp.HCM.
"Mặc dù bỏ trống, nhưng theo tôi ghi nhận giá thuê không giảm, hoặc một số nơi có giảm nhưng không đáng kể. Chủ nhà luôn mang tâm lý giữ giá thuê cao. Họ chỉ giảm khi cam kết thuê dài hạn hoặc trả tiền gối đầu nhiều tháng. Trong khi khách thuê hiện nay cũng khó khăn về nguồn tài chính, khi cả 2 bên không tìm được tiếng nói thì việc dừng hợp tác là điều bình thường. Trong khi đó, để tìm kiếm được khách hàng có đủ tiềm lực tiếp tục duy trì thuê mặt bằng hàng trăm triệu đồng/tháng thì phải cần thời gian dài", ông Hải nhận định.
Cùng góc nhìn, trao đổi với Người Đưa Tin, ông Lê Mai Tài, CEO Công ty TNHH Phát triển BĐS C.R.E Group nhận định: "Giá thuê mặt bằng tại khu vực trung tâm Tp.HCM hay các khu vực lân cận hầu như lệ thuộc vào giá trị bất động sản. Trong khu vực trung tâm như quận 1 có giá trị nhà đất cao. Chủ sở hữu cũng là những người có đầy đủ các điều kiện về kinh tế. Vì vậy dù thị trường cho thuê có biến động nhiều, thì giá thuê cũng không giảm quá nhiều".
"Chúng ta có thể thấy, giá mặt bằng khu vực quận trung tâm luôn ở mức "khủng". Dù nhiều mặt bằng bị trả, nhưng không giảm giá vì chủ sở hữu không muốn tạo làn sóng giảm giá. Điều này sẽ khiến giá cho thuê của cả khu vực giảm theo và giá trị nhà đất của khu vực sẽ đi xuống. Chính vì vậy, họ sẵn sàng chấp nhận bỏ mặt bằng trống", ông Tài cho hay.
"Khách trả mặt bằng hiện nay, đa số là những đơn vị kinh doanh chịu ảnh hưởng bởi chuyển dịch cơ cấu ngành. Những ngành như bán lẻ đơn thuần thì sẽ rất khó cạnh tranh với loại hình thương mại điện tử hiện nay, nên xu thế trả mặt bằng của những chủ kinh doanh là tất yếu. Còn các đơn vị kinh doanh ẩm thực, mô hình đầu tư thu hút giới trẻ thì vẫn hoạt động và nhu cầu về mặt bằng vẫn rất cao", CEO Công ty TNHH Phát triển BĐS C.R.E Group nhận định.
Một số khu vực cho thuê nhà nguyên căn cũng có giá rất cao.
Cũng theo một số môi giới, nhiều năm qua, các tuyến đường trung tâm quận 1 có rất ít giao dịch mua bán chuyển nhượng. Chủ sở hữu bất động sản tại đây chủ yếu dùng để cho thuê và cất giữ tài sản.
Khu vực trên được khai thác tối đa mặt bằng cho thuê. Các chủ nhà thường có tâm lý giữ vững giá thuê để giữ đúng giá trị của tài sản. Đây chính là nguyên nhân khiến giá thuê mặt bằng rất khó biến động mạnh.
Văn phòng cho thuê có nguồn cung khiêm tốn
Liên quan đến bất động sản cho thuê, báo cáo tổng quan nghiên cứu thị trường quý III/2024 của Công ty TNHH Savills Việt Nam cho thấy, trong quý III/2024, các dự án Hạng A mới gia nhập, tổng nguồn cung chứng kiến mức tăng khiêm tốn 1% theo quý, đạt 2,8 triệu m2 diện tích cho thuê thuần (NLA) từ 392 dự án, tăng 7% theo năm.
Sự tăng trưởng chủ yếu được thúc đẩy bởi sáu dự án Hạng B và C mới, cung cấp thêm 39.800 m2 NLA. Hạng B có hai dự án mới là Thaisquare The Merit (Quận 1) và CMC Tower B (Quận 7), chiếm 60% nguồn cung mới. Bốn dự án Hạng C nhỏ hơn, mỗi dự án có diện tích từ 3.000 đến 5.000 m2 NLA, chủ yếu nằm ở khu vực ngoài trung tâm. Đáng chú ý, Bình Chánh chào đón tòa văn phòng đầu tiên, LN Hub Building, cung cấp hơn 3.300 m2 NLA.
Theo Savills Việt Nam, hiện nay giá thuê hợp lý sẽ được nhiều khách hàng ưa chuộng. Cụ thể, các dự án Hạng A tại quận 2 và quận 7 hoạt động tốt trong quý, với công suất tăng 5 điểm phần trăm theo quý và 23 điểm phần trăm theo năm, đạt 89%.
Giá thuê trung bình vẫn ổn định theo quý nhưng tăng 6% theo năm lên 812.000 VNĐ/m2/tháng, cho thấy sự cân bằng giữa cung và cầu. Hạng A ngoài trung tâm có giá thuê tăng 1% theo quý, trong khi Hạng A tại khu trung tâm giảm 1%.
Theo khảo sát của Savills về các giao dịch thuê trong quý III/2024, phần lớn (73%) các giao dịch nhằm mục đích di dời đến các tòa nhà có chất lượng tốt hơn. Ngành Tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và bất động sản (FIRE) dẫn đầu với 39% thị phần giao dịch, tiếp theo là ICT với 31% và sản xuất với 13%. Một tỷ lệ lớn (75%) khách thuê là các công ty nước ngoài, chủ yếu từ Mỹ, Hàn Quốc và Nhật Bản, trong khi các công ty trong nước chỉ chiếm 25%.
