Tại các khu đất vàng, giá giao dịch trên thị trường đang ở mức cả tỷ đồng/m² nhưng lại được áp giá chỉ khoảng vài trăm triệu đồng/m². Điều này gây ra nhiều hệ lụy, nhất là trong công tác giải phóng mặt bằng, khiếu kiện liên quan đến đất đai.
Áp giá 200 triệu nhưng giao dịch 2 tỷ/m²
Mới đây, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định về điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất tại địa bàn TP. Tuy nhiên, tại thời điểm này, dù bảng giá đất đã được điều chỉnh theo hướng tăng nhưng so với các giao dịch thực tế đang diễn ra trên thị trường vẫn có sự chênh lệch rất lớn.
Điển hình, theo người đang rao bán căn nhà diện tích nhỏ, trên đường Nhật Tảo (quận 10, TP.HCM) chỉ 36m² nhưng có giá tới 7 tỷ đồng, tương đương gần 200 triệu đồng/m². Trong khi đó, bảng giá điều chỉnh mới, cao nhất cũng chỉ 26,4 triệu đồng/m², xấp xỉ 1/10 so với giá thị trường.
Chiếu theo bảng giá “đặc biệt”, tại khu vực trung tâm TP hiện cũng đang được áp mức giá chưa tới 200 triệu đồng/m². Cụ thể, 3 tuyến đường có khung giá đắt đỏ nhất hiện nay là Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi (quận 1) cũng chỉ được áp giá 162 triệu đồng/m². Đem nhân hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) thuộc khu vực 1 trên địa bàn TP.HCM là 1,2 lần thì giá kịch trần tại khu vực này cũng chỉ hơn 194 triệu đồng/m².
Giá nhà đất tại khu đất vàng đường Nguyễn Huệ đang có mức giao dịch trên thực tế tới cả tỷ đồng/m² nhưng theo giá nhà nước chưa tới 200 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, trên thực tế, người dân đang giao dịch với giá lên tới cả tỷ đồng/m². Lần theo một thông tin rao bán nhà trên đường này, PV đã liên hệ chị Hà Vy đang bán 120m² đất mặt tiền đường Nguyễn Huệ, có nhà đang cho thuê. Theo đó, thửa đất trên có giá 126 tỷ đồng (hơn 1 tỷ đồng/m²).
Nhưng đó vẫn chưa phải là giao dịch đắt đỏ nhất tại khu “đất vàng”, nhiều giao dịch có giá còn cao hơn nhiều. Chị Như đăng thông tin rao bán căn nhà mặt tiền đường Nguyễn Huệ có diện tích 4x25 (100m²) với giá 145 tỷ đồng.
Một số tay môi giới nhà đất khu vực đường Nguyễn Huệ cho biết, hiện nay, giá nhà đất khu vực này thường dao động từ 1,3 - 2 tỷ đồng/m² nếu là nhà mặt đường. Còn giá dưới 1 tỷ đồng/m² thì chỉ vào hẻm nhưng cũng khó kiếm.
Theo định giá của công ty Gachvang vào ngày 6/9, nhà đất trên đường Lê Lợi (quận 1, TP.HCM) đang có giá từ 800 đến trên 933 triệu đồng/m². Còn đường Nguyễn Huệ cũng nằm quanh mức từ 1,2 đến 1,45 tỷ đồng/m2. Riêng đường Đồng Khởi (quận 1) có giá cao hơn, từ 1,4 đến gần 1,9 tỷ đồng/m². Rõ ràng, mức giá quy định của Nhà nước mới chỉ bằng 1/10 giá nhà đất đang giao dịch trên thực tế.
Thất thu thuế...
Các chuyên gia cho rằng, sự chênh lệch về giá đất như hiện nay đang gây ra nhiều hệ lụy. Một trong số đó chính là công tác giải phóng mặt bằng khi có dự án triển khai tại bất cứ khu vực nào trên địa bàn thành phố. Khi đó, để tìm tiếng nói chung giữa chủ đầu tư – người dân và chính quyền là hết sức khó khăn.
Bởi, Nhà nước đưa ra khung giá, người dân lại yêu cầu “giá thị trường”, còn chủ đầu tư đương nhiên họ cũng muốn có lợi. Ba chủ thể này như ba đường thẳng, chạy song song rất khó có điểm gặp nhau.
“Nhà chúng tôi nằm trong diện quy hoạch. Tới đây, chúng tôi sẽ bàn giao đất cho Bitexco để họ làm trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, căn hộ... Nhưng vấn đề mà chúng tôi băn khoăn nhất chính là giá đền bù sẽ được tính như thế nào.
Mỗi nhà đang bán mỗi giá khác nhau, nhưng ít ra, Nhà nước, nhà đầu tư phải tính toán để không thiệt cho người dân. Đó cũng là nguyện vọng của hầu hết người dân khu vực này”, ông Nguyễn Hoàng Thái (ngụ đường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, TP.HCM) chia sẻ.
Thực tế, khi dự án triển khai, nhất là điểm nóng về đất đai, các chủ đầu tư cũng tìm đến các chủ đất để thương lượng giá đền bù, vì nó không theo bất cứ quy luật nào.
Ông Nguyễn Văn Hợp, một nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM chia sẻ: “Nếu áp giá Nhà nước thì người dân không chịu, như vậy sẽ ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng. Còn thỏa thuận thì chủ đầu tư phải đền bù theo giá thị trường, lúc đó, quan trọng là anh thương lượng như thế nào để người dân đồng ý. Đó là bài toán thực sự hóc búa đối với các chủ đầu tư cũng như chính quyền TP.HCM”.
Nhiều dự án chậm tiến độ liên quan tới công tác giải phóng mặt bằng.
Bên cạnh các hệ lụy nói trên, sự chênh lệch về khung giá đất và giá giao dịch trên thực tế như hiện nay cũng gây ra tình trạng thất thu thuế cho Nhà nước. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết: “Khi giao dịch, chuyển nhượng, mua bán, việc định khung giá đất thấp hơn giá thị trường đã gây thất thoát nguồn thuế rất lớn cho ngân sách”.
Thực tế, trong vai một người mua nhà trên đường Song Hành (quận 2, TP.HCM), nơi mới được điều chỉnh khung giá đất lên 15 triệu đồng/m², PV cũng được tư vấn ghi giá trong hợp đồng mua bán xuống thấp “kỷ lục” để né thuế.
Cụ thể, một “cò” rao bán căn nhà mặt tiền đường Song Hành với giá 17 tỷ đồng/100m². Giá này cũng khá tương đồng với việc định giá của các đơn vị tư vấn bất động sản. Theo đó, một đơn vị định giá nhà đất khu vực này đang dao động quanh mức 129 triệu đến 175 triệu đồng/m².
Dù vậy, người bán cho biết: “Nếu anh mua thì ký hợp đồng xuống còn dăm ba tỷ hoặc dưới 2 tỷ cũng được để tránh phải đóng thuế. Còn mình ghi hợp đồng mua bán giá đó (17 tỷ đồng) thì đóng thuế hơi bị nhiều đó”.
“Cò” rao bán nhà cũng nắm bắt rõ thông tin bảng giá nhà đất nên tư vấn thêm: “Thành phố chỉ áp bảng giá khu này 15 triệu đồng/m² nên mình cứ thoải mái ghi trong hợp đồng bao nhiêu cũng được. Khi ra công chứng, người ta cũng không bắt bẻ gì chuyện này. Do đó, mình nên làm vậy để lợi cho đôi bên”. Theo đó, nếu giao dịch thành công ở mức “dăm tỷ”, Nhà nước đã mất khoản thuế của hơn 10 tỷ đồng.
Trước thực trạng trên, các chuyên gia kinh tế cho rằng, cần phải điều chỉnh lại định khung giá đất, đặc biệt ở các đô thị, thành phố trực thuộc Trung ương, hoặc có cơ chế cho địa phương tự quyết việc định khung giá đất.
TS. Nguyễn Minh Trí, trường đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng: “Trước đây, chúng ta cũng đã bàn đến việc giao định khung giá đất cho các địa phương. Tuy nhiên, sau đó lại thôi. Bây giờ, chúng ta nên đặt lại vấn đề này theo hướng định khung giá đất theo nguyên tắc thị trường nhưng có sự quản lý của Nhà nước”.
“Khi đó, sẽ giao thẩm quyền cho các địa phương và điều chỉnh khung giá trong 5 năm/lần, bắt đầu từ ngày 1/1 của năm đầu tiên. Nếu giá đất tăng giảm trong biên độ 20 – 25% thì sẽ điều chỉnh lại mà không chờ đợi đến 5 năm. Như vậy sẽ khắc phục được tình trạng thị trường nóng, lạnh bất thường”, chuyên gia này phân tích thêm.
|
Quá bất cập, cần thay đổi cho phù hợp Đề cập đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng: “Đang có sự bất cập trong việc định giá khung, từ đó, gây ra những bất cập trong thực tiễn. Rõ nhất chính là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thường chậm trễ do khó thống nhất giá giữa các bên. Từ đây, lại diễn ra tình trạng người dân khiếu kiện khắp nơi, vì họ cho rằng, đền bù chưa thỏa đáng. Do đó, khung giá đất cần phải được thay đổi cho phù hợp với tình hình thực tế". |
