Vấn đề cấp thiết
Như Người Đưa Tin đã phản ánh trong bài viết “Tp.HCM: Người dân mong sớm thoát cảnh những ngôi nhà “chia ca để ngủ"”, UBND quận 1 đã gặp gỡ làm việc cùng nhiều cơ quan ban ngành, doanh nghiệp về việc sớm tìm ra phương án giải quyết vấn đề người dân sinh sống tại các khu vực Chợ Gà, Chợ Gạo (phường Cầu Ông Lãnh, quận 1).
Ông Dương Anh Đức, Bí thư Quận ủy quận 1 cho biết thời gian qua, Quận ủy đã ban hành chương trình số 10 để chỉnh trang đô thị với mong muốn điều kiện sống của người dân tốt lên.
Tuy nhiên, do thực tiễn lịch sử để lại nên địa phương vẫn tồn tại một số khu vực như Chợ Gà, Chợ Gạo – những nơi môi trường sống không được tốt như mong đợi.
Ngoài ra, quận 1 còn nhiều khu vực khác không kém phần khó khăn. Quận 1 mong muốn tìm nhà đầu tư dự án Chợ Gà, Chợ Gạo để thực hiện chỉnh trang đô thị.
Theo Bí Thư quận 1, trước đây quận đã nhiều lần mời và kêu gọi các nhà đầu tư nghiên cứu và đưa ra các phương án trong việc hợp tác phát triển dự án nhằm giải toả khu vực Chợ Gà, Chợ Gạo, tuy nhiên đến nay vẫn chưa thực hiện được.
Khu vực Chợ Gà, Chợ Gạo phường Cầu Ông Lãnh, người dân sinh sống rất đông và sinh hoạt trong diện tích chật hẹp. (Ảnh: Hoàng Chinh).
Vì vậy, thông qua lần họp này quận đề nghị các doanh nghiệp với kinh nghiệm của mình có thể để xuất các giải pháp, cơ chế đặc biệt để trình UBND thành phố Hồ Chí Minh xem xét.
Với điều kiện đặc thù của khu vực, quận 1 mong nhà đầu tư quan tâm đến vấn đề lợi ích thu được gián tiếp nhiều hơn lợi ích kinh doanh. Doanh nghiệp, nhà đầu tư nên quan tâm đến người dân để họ có điều kiện sống tốt hơn, mỹ quan đô thị tăng lên.
Về chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của dự án, ngày 10/1/2022, Sở Quy hoạch - Kiến trúc có Văn bản số 3398/SQHKT-QHKV1 báo cáo UBND thành phố Hồ Chí Minh, đề xuất về cách giải quyết kiến nghị của UBND quận 1 trong năm 2021 liên quan đến dự án tại khu vực Chợ Gà, Chợ Gạo (phường Cầu Ông Lãnh, quận 1).
Theo đó, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc thực hiện mời gọi đầu tư dự án chợ Gà, Chợ Gạo như sau: Diện tích khu đất 6.339m2, trong đó diện tích phù hợp quy hoạch khoảng 5.949m2. Mật độ xây dựng tối đa là 50%, hệ số sử dụng đất 10, chiều cao tối đa 50m với dân số 700 người.
Khu vực nhà phố để mở rộng ranh dự án có diện tích khoảng 2.955m2, gồm 35 căn nhà phố kiên cố (không thuộc dãy nhà cổ bảo tồn tuyến đường Võ Văn Kiệt) có quy mô từ 5-7 tầng.
Thực trạng khu vực hiện nay được quận uỷ, UBND quận 1 thông tin qua hình ảnh.
Kiến trúc sư Khương Văn Mười, nguyên Chủ tịch Hội Kiến trúc sư thành phố Hồ Chí Minh đánh giá, khu đất Dự án Chợ Gà, Gạo có rất nhiều tiềm năng, bao gồm: Khu đất toạ lạc tại quận 1, có vị trí gần sông, cạnh các trục giao thông quan trọng như metro, buýt đường sông...
“Hiện nay, bài toán cần đặt ra là vấn đề kinh tế để các nhà đầu tư thực hiện dự án. Ngoài ra, các yếu tố như giới hạn diện tích, hệ số sử dụng đất, giới hạn chiều cao… cần xem xét. Khu đất có bối cảnh lịch sử để lại nhưng cần có những điều chỉnh phù hợp thực tế để giải quyết được vấn đề xã hội lớn, an cư cho cuộc sống người dân và phù hợp với quy hoạch một khu đô thị thông minh, xứng tầm”, Kiến trúc sư Khương Văn Mười chia sẻ.
Ông Dương Anh Đức cũng thừa nhận, việc triển khai sớm được dự án an cư cho người dân khu vực Chợ Gạo, Chợ Gà là rất cấp thiết. Việc này mang lại lợi ích trực tiếp cho người dân, nâng cao cuộc sống, chất lượng, đồng thời giải quyết được bài toán đô thị.
Doanh nghiệp đầu tư phải có cơ chế rõ ràng
Tại buổi gặp gỡ, đại diện các doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng đóng góp ý kiến, đề xuất một số cơ chế để có thể triển khai dự án Chợ Gà, Gạo.
Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng (đại diện Tập đoàn Nova Land) chia sẻ: “Hiện tại, doanh nghiệp chưa rõ cơ chế thực hiện dự án dựa trên quy định, hình thức nào. Bởi vì, cơ chế thực hiện dự án sẽ dẫn đến hành lang pháp lý, các ưu đãi cho doanh nghiệp thực hiện dự án. Đây cũng là yếu tố quan trọng để thực hiện công đoạn giải phóng mặt bằng.
Tiếp theo, vấn đề chỉ tiêu quy hoạch mà hệ số sử dụng đất tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh thì rất căng. Với các thông số về chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, doanh nghiệp tạm tính với diện tích khoảng 50m2/căn hộ thì sẽ có khoảng 600 căn hộ. Bố trí tái định cư tối đa là 300 căn, diện tích tối đa doanh nghiệp có thể kinh doanh chỉ còn 300 căn. Như vậy, nếu không phù hợp thì rất khó để đầu tư”.
Dự án khu Chợ Gạo, Chợ Gà mà quận 1 đang hướng đến.
Cùng quan điểm, ông Lê Thành Nam (đại diện Tập đoàn Bitexco) cho biết, các chỉ tiêu kiến trúc như hệ số sử dụng đất nêu tính toán cho dự án là khá cao.
“Đơn cử nếu chiều cao tối đa 50m rất khó để triển khai các dự án, nếu hệ số sử dụng đất là 10 thì tầng cao là 24 – 25 tầng thì chiều cao tối đa khoảng 80m. Ngoài ra, vấn đề dân số 1.173 người thì bài toán đặt ra là dự án vừa đáp ứng tái định cư, vừa đáp ứng thương mại kinh doanh là rất khó. Đây là rào cản rất lớn cho việc tính toán đầu tư”, ông Lê Thành Nam chia sẻ.
Đại diện các doanh nghiệp kiến nghị, ý kiến của mình đến cơ quan chức năng về việc tham gia phát triển dự án.
Trong khi đó, ông Trương Anh Tuấn (đại diện Tập đoàn Hoàng Quân) cho biết, nếu định hướng làm nhà ở xã hội, khu đất này phải bám vào quy định pháp luật để thực hiện. Thời gian tới, nhiều Bộ luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 sẽ có hiệu lực.
“Nếu xác định đây là nhà ở xã hội, doanh nghiệp đầu tư chỉ mong hoà vốn thì may vì dự án mang giá trị xã hội. Tuy nhiên, Thành phố sẽ phải chấp nhận không thu được tiền sử dụng đất. Vấn đề mĩ quan đô thị thì tại đất vàng nếu xây nhà ở xã hội thì cũng không ảnh hưởng nhiều. Nhà đầu tư sẽ cân nhắc, xây dựng thật đẹp. Nếu được làm nhà ở xã hội thì Tập đoàn Hoàng Quân xung phong tham gia”, ông Tuấn phát biểu.
Ngoài ra, vị đại diện doanh nghiệp này cho rằng yếu tố quan trọng nhất mà thành phố Hồ Chí Minh và quận 1 có thể hỗ trợ được doanh nghiệp, đó là về cơ chế thủ tục hành chính có thể nhanh nhất, đơn giản thủ tục hành chính.
Bên trong căn nhà hơn 10m2 tại khu Chợ Gà, Chợ Gạo, quận 1. (Ảnh: Hoàng Chinh).
Sau khi nghe một số ý kiến từ doanh nghiệp, ông Dương Anh Đức, Bí Thư Quận Uỷ quận 1 cho biết, sẽ ghi nhận, tổng hợp các ý kiến từ phía doanh nghiệp, nhà đầu tư. Trong đó, đưa ra những giải pháp khả thi chú ý quan tâm quyền lợi các bên: người dân – nhà đầu tư - chính quyền.
Về vấn đề quy hoạch, xử lý các đề xuất và giải quyết những vướng mắc, ông Lê Đức Thanh, Chủ tịch UBND quận 1 đề nghị các phòng, ban tiếp thu, lắng nghe các ý kiến doanh nghiệp tham mưu cho UBND thành phố Hồ Chí Minh.
Ngoài ra, đề nghị Phòng Quản lý đô thị tham mưu thành lập Tổ công tác tham mưu cho Quận uỷ quận 1 các bước thực hiện dự án, tham mưu hệ số, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc…. Phường Cầu Ông Lãnh khảo sát tâm tư nguyện vọng người dân để tham mưu các phương án giải phóng mặt bằng…
Nhiều vướng mắc, kiến nghị cấp cao hơn xử lý
Đại diện Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, hiện nay đầu tư vào dự án doanh nghiệp có rất nhiều điều quan ngại. Đơn cử, hình thức đầu tư; Đấu thầu thực hiện dự án hay đấu giá đất; Dự án nhà ở xã hội hay dự án thương mại; Nếu làm nhà ở xã hội thì các chi phí ra sao… Ngoài ra, là vấn đề tính hệ số sử dụng đất. Bên cạnh đó, vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng là nhà nước bồi thường hay doanh nghiệp tự bồi thường? Xử lý đất công như thế nào? Cần xác định ai là người tính tiền bồi thường, doanh nghiệp tính tiền bồi thường hay Quận 1 cũng là những nội dung được quan tâm.
Do vậy, cần xác định rõ các yếu tố đó, nếu cần thiết có thể kiến nghị UBND thành phố Hồ Chí Minh hay kiến nghị Tổ công tác Chính phủ để xem xét gỡ vướng.
Nên xác định đây là dự án tái thiết đô thị để có cơ chế đặc biệt. Về vấn đề tái định cư thì dự án có vị trí kế bên khu đô thị Thủ Thiêm. Hiện, thành phố có quỹ nhà tái định cư Thủ Thiêm rất nhiều. Có thể tận dụng quỹ nhà này để thực hiện tái định cư.
Khu Chợ Gà, Chợ Gạo có hàng nghìn nhân khẩu
Ông Nguyễn Thành Phát, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận 1 cho biết, vị trí dự án Chợ Gà, Chợ Gạo nằm tại khu đất thuộc ô phố đường Nguyễn Thái Học - đường Võ Văn Kiệt - đường Yersin (Chợ Gà, Chợ Gạo) - hẻm số 3 Yersin (phường Cầu Ông Lãnh, quận 1). Diện tích khu đất 6.339m², (trong đó diện tích phù hợp quy hoạch là khoảng 5.949m²).
Khu Chợ Gà, Chợ Gạo là khu chợ truyền thống, tồn tại từ trước năm 1975, diện tích khoảng 3.384m², tổng cộng có 237 sạp, bao gồm: Chợ Gà có 113 căn; 112 hộ; 458 nhân khẩu; Chợ Gạo có 57 căn; 80 hộ; 332 nhân khẩu; hẻm số 3 Yersin có 67 căn; 45 hộ, 171 nhân khẩu.
Tại đây, các ô chợ thông nhau với các lối đi (hẻm) chỉ rộng khoảng 1m. Các nhà sạp nhỏ hẹp, quy mô từ 1-3 tầng, để buôn bán, cũng là nơi sinh sống của người dân. Khu chợ hiện đã xuống cấp, ẩm thấp, khoảng cách giữa các sạp, các lối đi không đảm bảo yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy và an toàn thoát hiểm.
Do đó, khu vực này rất cần được quy hoạch chỉnh trang để đảm bảo nâng cao điều kiện sống, sinh hoạt cho người dân.
