Thị trường hồi phục, lấy đà tăng trưởng
Đầu tháng 5/2024, Cục Thống kê thành phố Hồ Chí Minh công bố báo cáo tình hình kinh tế xã hội tháng 4 và 4 tháng đầu năm cho biết, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trên địa bàn Thành phố ước đạt 367.000 tỷ đồng, tăng 12 % so với cùng kỳ.
Trong đó, thị trường bất động sản có chiều hướng tăng tích cực khi các chính sách của Nhà nước phát huy hiệu quả, lãi suất ngân hàng giảm, doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản ước đạt 80.845 tỷ đồng, tăng 9,8% so với cùng kỳ.
Như vậy, so với con số 61.000 tỷ đồng trong quý 1/2024, Thành phố đã thu thêm gần 19.800 tỷ đồng trong tháng 4/2024. Với quy mô này, kinh doanh bất động sản tiếp tục đóng góp khoảng 22% tổng mức bán lẻ hàng hóa, doanh thu dịch vụ của thành phố Hồ Chí Minh, đứng sau bán lẻ hàng hóa.
Thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh thể hiện, cơ quan này đã xử lý hơn 120.000 hồ sơ giao dịch nhà đất trong 4 tháng đầu năm, tăng 13% so với cùng kỳ 2023. Giao dịch chủ yếu là giữa các cá nhân, tập trung lớn nhất ở 4 địa phương là thành phố Thủ Đức, quận Bình Tân, quận 12 và huyện Củ Chi.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh nhận định: “Có thể do đầu tư cơ sở hạ tầng gia tăng ở các địa phương này nên kéo theo giao dịch nhà đất đi lên. Giao dịch nhà đất sôi động hơn giúp nguồn thu từ đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Thành phố tăng trưởng. Trong 4 tháng qua, địa phương thu được hơn 2.500 tỷ đồng từ hoạt động này, tăng 859 tỷ đồng so với cùng kỳ”.
Theo quy định hiện hành, nguồn thu ngân sách từ mua bán bất động sản gồm 2% thuế thu nhập cá nhân và 0,5% phí trước bạ. Dự báo giao dịch nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh trong quý 2 sẽ duy trì ở mức xấp xỉ 100.000 hồ sơ, giúp nguồn thu tiếp tục đảm bảo.
Năm nay, thành phố Hồ Chí Minh dự tính thu trên 35.000 tỷ đồng từ đất đai. Cụ thể, nguồn thường xuyên là thu thuế trong mua bán chuyển nhượng nhà đất. Ba tháng đầu năm, thành phố thu trên 1.400 tỷ đồng tiền thuế nhờ cấp 1.849 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động cho 83.131 trường hợp. Dự kiến khoản này sẽ đóng góp khoảng 1.100 tỷ đồng mỗi quý tới.
Một nguồn khác là đấu giá các lô đất được UBND Thành phố chấp thuận, dự kiến thu về 1.700 tỷ. Nguồn khác dự kiến đem về 36.000 tỷ đồng cho ngân sách thành phố là khoản từ 55 dự án được duyệt giá đất.
Bên cạnh đó, Sở Tài Nguyên và Môi trường cùng các đơn vị chuẩn bị văn bản hướng dẫn cấp sổ đỏ cho hộ gia đình đang sử dụng đất không có giấy tờ từ ngày 1/7/2014, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Việc tháo gỡ nhóm vướng mắc lâu nay sẽ tạo nguồn thu từ cấp sổ đỏ của Thành phố.
Pháp lý và giá bán là nút thắt
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, một số chủ đầu tư bung hàng trong thời điểm này không những đưa ra giá bán không quá cao, mà còn tăng chiết khấu ở mức tương đương với chi phí lãi vay ngân hàng nhằm giảm giá bán cho người mua nhà. Đây được xem là biện pháp thích nghi với tình hình mới, vừa giúp các doanh nghiệp địa ốc tự bảo vệ mình trong bối cảnh dòng vốn tắc nghẽn, vừa mang lại cơ hội cho khách hàng trong việc tiếp cận nhà ở khi giá bán thực tế giảm đi.
Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản của người tiêu dùng đã tăng trưởng trở lại trong quý 1/2024. Nhìn chung người tiêu dùng thể hiện tâm lý tích cực hơn nhờ chính sách tiền tệ cải thiện. Ngược lại, giá bất động sản vẫn là mối quan ngại lớn của đa số mọi người.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố hồ Chí Minh nhìn nhận rằng, nỗ lực rất lớn của cả hệ thống chính trị, của các cấp có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương, của cộng đồng doanh nghiệp, người mua nhà… đã giúp cho nền kinh tế tăng trưởng trở lại.
Và theo đó, thị trường bất động sản cũng vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất để bước vào chu kỳ phát triển mới. Dù vậy, đến nay, việc xử lý vướng mắc cho các dự án vẫn chậm, mà nguyên nhân đầu tiên là do quy định phải có đất ở.
Tại thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, thành phố Hồ Chí Minh có 126 dự án nhà ở thương mại không có 100% đất ở nên đều không được công nhận chủ đầu tư. Sau đó, Luật Nhà ở 2023 bổ sung thêm một trường hợp cho phép chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.
Tuy nhiên, hiện vẫn còn khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư chỉ có đất khác không phải là đất ở không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Ngoài ra, còn một số bất cập, vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư; vướng mắc về xử lý chuyển tiếp về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội; công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có)…
Báo cáo của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh cũng chỉ ra, so với năm 2023, tâm lý thị trường hiện đã cải thiện rõ nét nhưng nguồn cung của từng loại hình nhà ở sẽ do sức cầu thị trường và chiến lược kinh doanh của từng doanh nghiệp quyết định.
Đến hết tháng 4/2024, Sở Xây dựng đã cấp hơn 5.700 giấy phép xây dựng, tăng 419 giấy so với cùng kỳ, với tổng diện tích đạt trên 1,3 triệu m2 sàn.
