Tại diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Siêu đô thị, siêu cơ hội" tổ chức vào chiều 25/8, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, quy hoạch và kinh tế, tập trung phân tích những cơ hội mới khi Tp.HCM bước vào một chu kỳ phát triển với không gian đô thị mở rộng.
Không gian lớn mở ra những cực tăng trưởng mới
Chia sẻ tại diễn đàn, GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam, cho rằng Tp.HCM đang đứng trước một bước ngoặt mang tính chiến lược, không chỉ thay đổi về quy mô địa lý, dân số mà còn tái cấu trúc mô hình tăng trưởng, tổ chức lại không gian phát triển và định vị vai trò trong mạng lưới các đô thị lớn của châu Á và thế giới.
Theo ông, việc sáp nhập Tp.HCM với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu mở ra không gian phát triển mới, tạo nền tảng để thành phố nâng cao năng lực cạnh tranh và trở thành cửa ngõ giao thương quốc tế của khu vực phía Nam.
GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam.
Tuy nhiên, một siêu đô thị không chỉ là phép cộng về địa giới mà cần kết nối các nguồn lực thành một chỉnh thể thống nhất. Cùng với đó, quy hoạch Tp.HCM giai đoạn 2025-2050, tầm nhìn 100 năm sẽ định hình cấu trúc kinh tế, hạ tầng và các cực tăng trưởng trong nhiều thập kỷ tới.
GS.TS Nguyễn Đức Thuận cho rằng, Tp.HCM cần tập trung giải quyết ba bài toán lớn để hiện thực hóa mô hình siêu đô thị.
Thứ nhất, tổ chức không gian theo hướng đa cực, đa trung tâm, xác định rõ vai trò của các cực tài chính, công nghiệp, đổi mới sáng tạo, logistics, cảng biển, du lịch và tăng cường liên kết giữa các khu vực.
Thứ hai, phát triển đô thị dựa trên hạ tầng, trong đó metro, đường vành đai, cao tốc, cảng biển, sân bay là nền tảng. Không gian đô thị cần được tổ chức xoay quanh các đầu mối giao thông, phát triển theo mô hình TOD, tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, việc làm và không gian công cộng.
Thứ ba, xây dựng năng lực quản trị thông minh, thích ứng, chuyển từ tư duy ứng phó sang dự báo, điều phối và thích ứng bằng dữ liệu, công nghệ trước biến đổi khí hậu, dịch chuyển chuỗi cung ứng và các biến động toàn cầu.
Theo ông, những tuyến metro có thể hình thành các trung tâm thương mại mới, trong khi vành đai, cao tốc mở ra các hành lang công nghiệp - logistics và các cực đổi mới sáng tạo tạo nên hệ sinh thái doanh nghiệp, thị trường lao động mới.
Do đó, “siêu cơ hội” không nên được hiểu là những cơn sốt đất hay chu kỳ đầu cơ ngắn hạn. Cơ hội bền vững sẽ thuộc về những doanh nghiệp, nhà đầu tư có khả năng đọc quy hoạch, nhận diện trước sự dịch chuyển của hạ tầng, dân cư, việc làm và các cực kinh tế.
Trao đổi với Người Đưa Tin bên lề diễn đàn, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng cụm từ “siêu đô thị” tạo ra sức hấp dẫn lớn, nhưng đi cùng “siêu cơ hội” chắc chắn là những thách thức rất lớn về tài chính, năng lực và khả năng tổ chức thực hiện.
PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam.
Theo ông, cơ hội lớn chỉ có thể trở thành hiện thực khi cá nhân, doanh nghiệp và cả nền kinh tế có đủ năng lực để nắm bắt. “Để biến thành siêu cơ hội thực sự, chúng ta cần phải có ‘siêu năng lực’”, ông nhấn mạnh.
PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, Tp.HCM hiện hội tụ nhiều điều kiện đặc biệt khi không gian phát triển được mở rộng, đồng thời thành phố đang đứng trước một thời kỳ chuyển đổi mạnh mẽ về công nghệ, chất lượng tăng trưởng và hội nhập quốc tế. Tuy nhiên, việc nhiều cơ hội vẫn chưa được khai thác đầy đủ cũng cho thấy năng lực hiện có còn những điểm hạn chế.
“Chúng ta không chỉ nhìn vào những năng lực hiện có, những sức mạnh đang có mà quan trọng hơn là phải tạo ra những năng lực mới, thật sự khác thường, chưa từng có để giải quyết những bài toán phát triển của tương lai”, ông nói.
Theo chuyên gia, đây chính là một trong những thách thức lớn nhất của Tp.HCM. Thành phố cần vượt qua cách làm cũ, đồng thời xây dựng những năng lực mới để có thể cạnh tranh với các đô thị lớn trên thế giới.
Một trong những điều kiện quan trọng đang mở ra là hành lang thể chế. PGS.TS Trần Đình Thiên đánh giá việc Quốc hội thông qua Luật Đô thị đặc biệt dành cho Tp.HCM tạo thêm không gian để thành phố chủ động, sáng tạo trong tổ chức phát triển. Cùng với đó, việc điều chỉnh quy hoạch Tp.HCM sẽ mở rộng không gian phát triển cả về phạm vi, cấu trúc và kinh tế.
Những tòa nhà cao chọc trời xung quanh sông Sài Gòn.
Theo ông, điều quan trọng không chỉ là có thêm không gian mà phải biến không gian ấy thành năng lực phát triển. Khi cấu trúc ngành kinh tế trở nên phức tạp hơn, Tp.HCM cần trở thành nơi hội tụ và nâng cao năng lực, đặc biệt trong đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao.
Ông cũng nhìn nhận không gian biển sẽ là một trong những lợi thế lớn của Tp.HCM mới. Với Cần Giờ, hệ thống cảng biển và sự kết nối với sân bay Long Thành, thành phố có điều kiện hình thành một cụm cửa ngõ quốc tế mới, mở rộng khả năng kết nối với các tuyến hàng hải và thị trường toàn cầu.
“Không gian mở ra cũng là một thách thức để thành phố biết sức của mình đến đâu”, ông nói, đồng thời cho rằng lợi thế biển buộc Tp.HCM phải nâng tầm liên kết quốc tế, thay vì chỉ khai thác lợi thế trong phạm vi nội địa.
Từ đó, ông cho rằng quy hoạch Tp.HCM không nên chỉ được nhìn như một bản đồ phân bổ đất đai, mà phải được tiếp cận như một cấu trúc phát triển tổng thể, trong đó các trung tâm dịch vụ, công nghiệp, công nghệ cao, cảng biển, logistics và đô thị được kết nối với nhau.
Muốn có “siêu cơ hội” phải có “siêu năng lực”
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc Công ty tư vấn quốc tế EnCity, cho rằng trước mục tiêu tăng trưởng hai con số, Tp.HCM cần lựa chọn những dự án, công trình hạ tầng có tác động lớn nhất đến hiệu quả đầu tư và tăng trưởng.
Theo ông, thay vì nhìn các khu vực như Vũng Tàu, Bà Rịa, Mỹ Tho hay Cần Giờ như những địa bàn riêng biệt, cần tiếp cận chúng trong một tổng thể không gian có sự liên kết, từ đó hình thành một vùng kinh tế có sức cạnh tranh quốc tế.
Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc Công ty tư vấn quốc tế EnCity.
Ông cũng lưu ý yêu cầu phát triển cân bằng hơn giữa các khu vực. Trong đó, những khu vực phía Tây, đặc biệt Củ Chi, cần được quan tâm với các dự án đủ sức tạo động lực phát triển mới, thay vì tiếp tục tập trung nguồn lực vào những khu vực vốn đã có nền tảng phát triển.
Một vấn đề khác được ông Dũng nhấn mạnh là thể chế. “Chúng ta không thể phát triển một công nghiệp 4.0 bằng một nền pháp lý 0.4”, ông nói, đồng thời đánh giá Luật Phát triển đô thị được ban hành đúng thời điểm khi Tp.HCM cần những cơ chế linh hoạt hơn để triển khai các mô hình phát triển mới, trong đó có TOD và các dự án tích hợp.
Theo ông, quy hoạch mới chỉ là bước tạo lập khung phát triển. Thách thức lớn hơn nằm ở quá trình cụ thể hóa quy hoạch bằng các đồ án, dự án và cơ chế thực thi ở cấp dưới.
Bên cạnh đó, bài toán nguồn vốn cũng được đặt ra khi Tp.HCM cùng lúc hướng tới tăng trưởng nhanh và triển khai nhiều dự án quy mô lớn. Theo ông Nguyễn Đỗ Dũng, nếu chỉ dựa vào nguồn vốn trong nước sẽ khó đáp ứng nhu cầu, do đó thành phố cần thu hút mạnh hơn nguồn vốn quốc tế.
Muốn vậy, cải cách thể chế, ổn định chính sách, đơn giản hóa thủ tục và nâng cao hiệu quả thực thi là những yếu tố then chốt để tạo niềm tin với nhà đầu tư.
Từ câu chuyện của Tp.HCM, ông Dũng cũng cho rằng Việt Nam cần có cách tiếp cận tổng thể hơn với không gian biển. Với lợi thế đường bờ biển dài và vai trò ngày càng lớn trong chuỗi sản xuất toàn cầu, việc quy hoạch không gian biển cần được đặt tương xứng với quy hoạch trên đất liền, qua đó khai thác hiệu quả hơn các nguồn lực và lợi thế của quốc gia.
Cả hai chuyên gia đều cho rằng “siêu cơ hội” của Tp.HCM không chỉ đến từ việc mở rộng không gian, mà phụ thuộc vào khả năng kết nối hạ tầng, thể chế và các cực tăng trưởng thành một hệ sinh thái phát triển thống nhất.
Trong chu kỳ phát triển mới, bài toán của Tp.HCM vì thế không chỉ là thành phố sẽ lớn đến đâu, mà quan trọng hơn là có đủ năng lực để biến quy mô lớn thành sức mạnh cạnh tranh hay không.
