Thị trường ngầm vẫn nóng
Chưa bao giờ căn hộ có diện tích tối thiểu 25m² lại nóng như hiện nay. Đặc biệt là cuộc chiến nên hay không thực hiện loại căn hộ này. Tuy nhiên, trên thực tế, dù được phép hay chưa thì trên thị trường vẫn có hàng loạt giao dịch.
Trong vai người đang cần mua nhà loại này, PV khảo sát thị trường BĐS TP.HCM thì thấy có khá nhiều điểm chào bán. Người tên Giang đang bán căn hộ 25m² thuộc dự án Đ.L., quận 8, TP.HCM cho biết: “Căn hộ có diện tích 25m² với 1 phòng ngủ, 1 nhà vệ sinh, nhà mới xây, có thể làm văn phòng hoặc ở. Giá bán là 470 triệu đồng, có thể thương lượng”.
Tương tự, người tên Hồng cũng rao bán căn hộ 25m² ở quận 6 với những lời có cánh: “Chỉ hơn 400 triệu sẽ sở hữu ngay căn hộ chung cư 25m², cam kết đủ nội thất với các tiện ích như căn hộ cao cấp: Công viên cây xanh, hồ bơi, trung tâm thương mại...”.
Nói thêm về dự án này, Hồng cho biết: “Chủ đầu tư chỉ mở bán 2 giờ đồng hồ đã hết ngay, vì nhu cầu của khách hàng quá lớn”.
Trên thực tế, dù được phép hay chưa, trên thị trường vẫn có hàng loạt giao dịch.
Tuy nhiên, theo tìm hiểu của PV, đây là căn hộ được sử dụng trong thời hạn 50 năm. Về loại chung cư, căn hộ 25m² không phải bây giờ mới “nổi”. Trước đó, tại khu dân cư Thái An 3 (quận 12) đã triển khai một số căn hộ dạng này. Đến nay, sau nhiều năm sử dụng, người dân đánh giá là tốt.
“Giá của căn hộ là 300 triệu đồng, thời điểm mua phù hợp với túi tiền nhiều người, kể cả được ngân hàng hỗ trợ. Tính ra, tôi đi thuê nhà (3 triệu đồng/tháng) thì đến nay cũng đã mất nửa số tiền mua nhà nói trên nhưng trong tay không hề có bất cứ thứ gì. Trong khi đó, gia đình 4 người vẫn sống tốt, nếu không nói là tốt gấp ngàn lần so với các khu nhà trọ cho thuê hiện nay”, chị Liễu sống tại chung cư Thái An 3 chia sẻ.
Thế nhưng mới đây, TP.HCM đã ban hành văn bản về quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư theo hướng không đồng ý với các loại căn hộ thương mại có diện tích 25m² – 30m². Theo đó, đối với căn hộ chung cư phải thiết kế, xây dựng theo dạng khép kín, có diện tích sàn theo tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng. Cụ thể, diện tích tối thiểu căn hộ trong nhà chung cư là 30m² đối với nhà ở xã hội, 45m² đối với nhà ở thương mại.
UBND TP nhận định, việc đô thị hóa và tốc độ tăng dân số cơ học cao như hiện nay, nếu xây dựng nhà ở thương mại có diện tích nhỏ (dưới 45m²) sẽ làm quá trình trên diễn ra nhanh hơn. Qua đó làm tăng quy mô dân số, áp lực hạ tầng kỹ thuật – xã hội vốn đã quá tải. Đồng thời, sẽ phá vỡ quy hoạch, nguy cơ xuất hiện các khu nhà ổ chuột trên cao trong lòng đô thị.
Tuy nhiên, ngay sau khi văn bản này được phát đi, hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tiếp tục có văn bản đề nghị cho phép triển khai loại nhà này trên địa bàn TP. Được biết trước đó, HoREA cũng đã kiến nghị cho phép doanh nghiệp triển khai dự án nhà có diện tích tối thiểu 25m². Sau đó, bộ Xây dựng cũng đồng ý cho phép một doanh nghiệp thí điểm.
Về kiến nghị lần này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA thông tin: “Có thể cho phép xây dựng loại căn hộ nhỏ có diện tích từ 25m² đến dưới 45m² sàn tại các quận ven và các huyện ngoại thành sẽ phù hợp hơn. Tại TP.HCM, nhu cầu căn hộ chung cư nhà ở xã hội, nhà ở thương mại diện tích nhỏ có 1 - 2 phòng ngủ, giá bán vừa túi tiền cần phải được giải quyết thật thỏa đáng, để đảm bảo ổn định an cư cho người dân”.
“Đương nhiên, khi triển khai phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở. Đồng thời, việc này phải phù hợp nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”, ông Châu nói thêm.
Nên triển khai ở ngoại thành
Kiến nghị mới nhất của HoREA tiếp tục gây nhiều tranh luận trái chiều. Ông Nguyễn Văn Bé, một người từ Cà Mau lên TP.HCM sinh sống đã gần 20 năm nay đang ở nhà thuê chia sẻ: “Lẽ ra, họ nên cho xây dựng các nhà có diện tích nhỏ. Ví như gia đình tôi chỉ có 2 vợ chồng, con cái ở nơi khác thì mua nhà chừng 300-400 triệu đồng là phù hợp chứ tiền đâu mà mua nhà cả tỷ bạc. Vấn đề là quản lý và kiểm soát đô thị như thế nào mà thôi”.
Trong khi đó, tại TP.HCM, các loại căn hộ thương mại có giá dưới 1 tỷ đồng hiện nay rất khan hiếm. Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land đánh giá: “Căn hộ dưới 1 tỷ đồng hiện rất khó làm. Thứ nhất, quỹ đất trên địa bàn TP ngày càng thu hẹp. Thứ hai, giá đất tại các khu vực vùng ven cũng tăng nhanh chóng, trong khi đó, các yếu tố đầu vào khác cũng tăng. Do vậy, để suy tính lời lãi, các chủ đầu tư phải nâng giá. Hiện nay, căn hộ của Hưng Thịnh thấp nhất cũng có giá 1,1 tỷ đồng/căn”.
Theo tính toán, giá căn hộ trên địa bàn cũng đang thiết lập mặt bằng mới. Theo ghi nhận của PV, nếu như cách đây vài ba năm, giá nhà ở mức 11 – 12 triệu đồng/m² thì nay hầu như không có dự án nào ở mức dưới 18 triệu đồng/m². Theo các chuyên gia BĐS, hiện nay, giá nhà đang thiết lập mặt bằng mới, có khi tăng lên gấp đôi so với cách đây vài năm.
Ông Bùi Tiến Thắng, Phó Tổng giám đốc công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) cho hay: “Nếu xây dựng căn hộ diện tích 25m² sẽ là rất tốt. Vấn đề là phải quản lý các hoạt động sinh hoạt, dịch vụ... làm sao đừng để nó quá nén dân hoặc tạo ra các hệ lụy phức tạp hay gánh nặng về hạ tầng. Xung quanh những vấn đề này, chúng ta đã có quy chuẩn về quy hoạch: Diện tích xây dựng bao nhiêu, cho phép dân số bao nhiêu... Bây giờ, cứ theo quy định đó mà kiểm soát thì sẽ ổn, không có vấn đề gì”.
Diện tích phòng không phản ánh các vấn đề của đời sống xã hội.
Nói thêm về loại căn hộ nhỏ này, ông Thắng chia sẻ: “Nhu cầu người dân đang cần chỗ ở, dù không có thì bằng cách này, cách kia họ vẫn cần một chỗ ở. Phổ biến nhất là họ phải thuê nhà trọ, trong khi nhà trọ đó được 10, 15m²... thì cũng ra được một cái phòng. Do đó, diện tích phòng không phản ánh tất cả các vấn đề của đời sống xã hội, mà nó chỉ là cơ hội để làm đa dạng loại hình cư trú cũng như nhu cầu cho người dân thôi. Nếu tiếp cận ở góc độ này sự việc sẽ nhẹ nhàng”.
Tuy nhiên, cũng không ít ý kiến lo ngại rằng, quy hoạch đô thị của TP sẽ bị phá vỡ và giải quyết gánh nặng này trong tương lai là rất khó khăn.
TS. Nguyễn Văn Hồng, giảng viên trường đại học Kiến trúc TP.HCM phân tích: “Câu chuyện này nói thế nào cũng có lý nhưng xét toàn cục thì cho phép xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ nên quy hoạch ở một vài quận, huyện như quận 12, Thủ Đức hay Bình Tân... lúc đó sẽ tập trung và dễ quản lý. Còn khu vực trung tâm thì không nên. Làm như vậy sẽ phá vỡ quy hoạch và gây ra gánh nặng, đặc biệt là hạ tầng đô thị, kỹ thuật, xã hội... cho 10, 20, thậm chí là 50 năm sau”.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Hoàng Quang, trường đại học Tôn Đức Thắng cho hay: “Việc triển khai xây dựng ở các khu đông công nhân, người lao động có thu nhập thấp... sẽ phù hợp hơn. Khi cho triển khai cũng phải bắt buộc nhà đầu tư thực hiện đồng bộ các tiện ích, chứ không thể làm để bán cho được sản phẩm rồi thôi. Vấn đề là khâu quản lý, tránh để xảy ra tình trạng nhếch nhác và mất an ninh trật tự, hướng đến cuộc sống văn minh”.
