Đẩy giá đất xung quanh Thủ Thiêm và có thể gây tăng giá mặt bằng bất động sản
Sau khi có tin trúng đấu giá đất tới 2,4 tỷ VNĐ/m2, tôi cho rằng các ông chủ ôm đất xung quanh khu vực đó và tại Thành phố Hồ Chí Minh đã hưởng lợi từ hiệu ứng sốt đất. Bài toán đặt ra từ định giá đất cho thấy: Khi giá đất tăng cao, điều gì sẽ xảy ra nếu không phải là chi phí sẽ tăng đối với các dự án đầu tư thực sự cần mặt bằng cho sản xuất kinh doanh, vì đất là một yếu tố nguồn lực đầu vào quý hiếm không thể thay thế. Chính vì thế, địa tô chênh lệch của đất tại Thành phố Hồ Chí Minh và các thành phố lớn luôn chỉ ra điều đó. Theo đó, môi trường đầu tư của Thành phố Hồ Chí Minh có thể sẽ bị ảnh hưởng, không thu hút được các nhà đầu tư thực sự vào đây.
Ngược lại với tình huống định giá đất cao là giá đất thấp, lại có một hệ lụy khác. Đó là sử dụng lãng phí tài nguyên quý hiếm của đất nước, do tình trạng thông đồng trong đấu thầu, rò rỉ thông tin nội bộ, tham nhũng từ những kẽ hở trong việc định giá…Theo đó, đất rẻ rơi vào các nhóm đầu cơ mà không vào tay người thực sự cần có. Nhóm đầu cơ mua gom rồi bán lại cho người có nhu cầu thực sự. Điều đó cũng không làm cho môi trường đầu tư tốt lên. Nhà nước thì mất đi nguồn thu vào ngân sách.
Vậy nên, cần phải xác định đúng giá trị thực của thị trường. Trong nền kinh tế thị trường thì việc hình thành giá chủ yếu chỉ có thể trên cơ sở cung- cầu dựa trên mặt bằng giá đã hình thành nên trước đó, làm căn cứ để định giá. Tiếp đó là việc đấu thầu công khai để chọn ra người trả giá cao nhất.
Để tránh việc đưa ra giá ảo từ đấu giá công khai, cần xây dựng thể chế đấu thầu đảm bảo lợi ích hài hòa giữa các chủ thể kinh tế khi tham gia đấu giá. Trong đó, Nhà nước với nhà đầu tư cần hài hòa trong quyền lợi và trách nhiệm. Theo đó, những quy định chi tiết rõ ràng, minh bạch để mỗi bên đều hiểu rõ quyền và lợi ích của mình.
Thể chế luôn phải đi liền với chế tài đủ mạnh, chẳng hạn tỷ lệ tiền đặt cọc và quy chế trách nhiệm ràng buộc chặt chẽ…để sao cho không có chuyện đấu giá rồi bỏ cọc gây ra những nghi vấn trục lợi và những ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.
Câu chuyện bỏ cọc của hai “ông lớn” có lẽ vẫn chưa dừng. Theo Cục trưởng Cục thuế Tp.HCM, đến ngày 8/2, trên hệ thống của Cục thuế Tp.HCM vẫn chưa ghi nhận việc Công ty Bình Minh nộp tiền đợt 1. Đồng thời, doanh nghiệp này cũng có văn bản chính thức đề nghị chấm dứt hợp đồng trúng đấu giá. Ngoài ra trên hệ thống của Cục thuế Tp.HCM vẫn chưa ghi nhận việc thanh toán tiền đợt 1 của hai doanh nghiệp khác trúng đấu giá khác là Công ty CP Dream Republic (trúng đấu giá lô đất 3-5) và Công ty CP Sheen Mega (trúng đấu giá lô đất 3-8).
Những lô đất được đấu giá thành công song doanh nghiệp bỏ cọc.
Giá đất tăng cao và nguy cơ về tình trạng bong bóng bất động sản
Kết quả đấu giá khi được thừa nhận, vô hình trung thành “thước đo”, “mức chuẩn về giá đất” của khu vực lân cận, khu vực xung quanh các khu đất đấu giá và rộng ra là mặt bằng thành phố… Đất được định giá cao, cho phép khi thế chấp ngân hàng vay được nhiều hơn, ngân hàng cũng cho vay được nhiều hơn nhưng rủi ro theo đó cũng cao hơn. (Thông thường, ngân hàng có thể cho vay 70% giá trị lô đất.) Giá đất tăng, vay tăng, đầu tư vào đất để tăng giá nhanh hơn. Trong khi đất nước đang tìm cách phục hồi nhanh nền kinh tế sau hai năm chịu tác động của đại dịch Covid- 19; tình trạng đầu tư cho sản xuất kinh doanh khó khăn khiến người dân không đầu tư vào sản xuất kinh doanh mà xoay quanh buôn bán bất động sản. Tôi cho rằng, điều này không tạo ra việc làm và của cải thực sự trong xã hội. Xin hãy xem lại bài học khủng hoảng kinh tế 2007- 2008 ở Mỹ sẽ rõ.
Tạo nên một hệ lụy xấu
Hành động bỏ cọc không chỉ ảnh hưởng xấu tới hình ảnh môi trường kinh tế của đất nước mà nhãn tiền là làm mất thời gian và làm lỡ cơ hội đầu tư của nhà đầu tư chân chính cũng như chi phí cơ hội của các nguồn lực của đất nước. Đó là chưa tính được ảnh hưởng tới tính nghiêm minh của pháp luật, ảnh hưởng tới uy tín của các doanh nghiệp, của chính quyền tổ chức đấu giá và cả các nhà đầu tư thực sự có nhu cầu.
Hàm ý chính sách ngăn ngừa kẽ hở pháp luật
Việc một doanh nghiệp trúng đấu giá rồi cân nhắc có tiếp tục hợp đồng hay bỏ cọc, về khách quan là dựa trên sự tính toán giữa lợi và bất lợi trong việc khi tiếp tục thực hiện hợp đồng hay bỏ không thực hiện hợp đồng và chịu mất tiền đặt cọc. Song, nhiều nhà kinh tế không tin như vậy. Lý do được trình bày loại trừ sự nông nổi từ các “ông lớn” chuyên kinh doanh và lớn lên từ bất động sản. Điều này đã luận giải từ phần đầu bài viết. Để các chủ đầu tư chịu trách nhiệm lớn hơn với xã hội và với chính nguồn lực tài chính của mình khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian tới, tránh những sai lầm vừa qua, cần bổ sung những nội dung sau đây:
Thứ nhất, nâng quy định mức tiền cọc với tỷ lệ lên cao hơn hiện nay. Điều này không quá khó với nhà đầu tư thực tâm đấu giá, vì trước sau phải có sự chuẩn bị về tài chính sẵn sàng trong tình huống đấu giá thành công có khả năng thanh toán; mặt khác loại bớt các nhà đầu tư mang tính chất đầu cơ hoặc “rải đinh” khi trúng thì bỏ cọc để đạt đến mức thấp hơn mới ký hợp đồng mua rồi chờ cơ hội bán lại.
Qua sự việc có đơn vị bỏ cọc mất hơn 600 tỷ đồng và đơn vị bỏ cọc mất 140 tỷ là có thật, bằng tiền thật, là một tổn hại tài chính đáng kể, song sẽ là nhỏ nếu cứ theo lao khi giá tiền trả cho mỗi mét vuông đất là quá cao, khiến chi phí tạo nên giá thành công trình quá cao phi thực tế cho thanh khoản sau này. Việc mất tiền cọc cũng là “của đau con xót”, thà bỏ và chịu thiệt trước mắt còn hơn thua thiệt lâu dài, do “phút nông nổi đấu giá”.
Thứ hai, đưa vào quy định phạt bồi thường thiệt hại hợp đồng: Ở đây, giống như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, bên mua đặt cho bên bán một khoản tiền để đảm bảo thực hiện hợp đồng, nếu bên mua đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải mất cọc, nếu bên bán không thực hiện hợp đồng thì bị phạt cọc. Người trúng đấu giá tài sản đã ký hợp đồng mua bán mà không tiếp tục thực hiện thì sẽ chịu các chế tài của hợp đồng này và quy định của Bộ luật dân sự. Theo Khoản 5 Điều 59 Luật đấu giá tài sản 2016, sau khi có kết quả trúng đấu giá lô đất, số tiền đặt cọc được chuyển thành số tiền trả trước cho hợp đồng mua bán tài sản. Trường hợp bên mua đơn phương chấm dứt hợp đồng thì tiền này sẽ được nộp vào ngân sách Nhà nước.
Nhưng vẫn có nghi ngờ việc đấu rồi bỏ là có chủ đích từ trước. Đấu để tạo ra mặt bằng giá mới để hưởng lợi từ các vụ đầu cơ trước đó? Do vậy ở đây cần có khoản phạt bồi thường thiệt hại cho bên bán? Đó là các quy định để không thể hủy ngang hoặc chịu phạt rất nặng về tài chính và cấm tham gia vào các vụ đấu giá khác trong những thời gian sau đấy.
Bài viết thể hiện quan điểm riêng của tác giả.
TS. Nguyễn Huy Thám
Viện Kinh tế chính trị học- Học viện CTQG Hồ Chí Minh
