Trường hợp nào được xác định lại diện tích đất ở?

Điều kiện xác định lại diện tích đất ở

Theo điểm b khoản 5 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp tại thời điểm cấp Sổ đỏ trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nhưng diện tích đất ở chưa được xác định riêng và chưa được xác định lại (vẫn gộp chung với đất ao, đất vườn) thì được xác định lại diện tích khi:

- Người sử dụng đất có đơn đề nghị

- Khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, xác định diện tích đất ở đã được cấp Sổ đỏ được thực hiện khi người sử dụng đất có yêu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất (xác định đất ở để bồi thường). Khi người dân có yêu cầu xác định lại diện tích đất thì phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, nộp và chờ kết quả.

Thủ tục xác định lại diện tích đất ở

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị xác định lại diện tích đất ở. Theo khoản 6 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, thành phần hồ sơ gồm có:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Bản gốc Sổ đỏ đã cấp.

Theo Điều 72a Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thủ tục được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1, nộp hồ sơ

Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ được quy định như sau:

Nơi nộp hồ sơ trên là nơi có đất:

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai).

- Với địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

- Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu (UBND xã, phường, thị trấn).

Bước 2, giải quyết yêu cầu

Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ khi cấp Sổ đỏ trước đây, nếu đủ điều kiện thì trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Sổ đỏ mới. Cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 3, trả kết quả

Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, thời hạn giải quyết không tính thời gian các ngày nghỉ theo quy định, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật và thời gian trưng cầu giám định.

Lưu ý, hồ sơ, thủ tục trên chỉ áp dụng khi xác định lại diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất có vườn, ao đã được cấp Sổ đỏ trước ngày 1/7/2014.

Khi xác định lại diện tích trong trường hợp này thì hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất.

Cách xác định diện tích đất ở với thửa đất có vườn, ao

Theo Điều 103 Luật Đất đai 2013 được hướng dẫn bởi Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP diện tích đất ở với đất có vườn, ao được xác định như sau:

Trường hợp 1, thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980

Người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP) xảy ra 02 khả năng sau:

- Nếu giấy tờ đó có ghi diện tích đất ở thì xác định theo giấy tờ đó.

- Nếu trong giấy tờ đó chưa xác định rõ diện tích đất ở thì:

+ Diện tích đất ở được công nhận bằng diện tích thực tế của thửa đất đối với trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở.

+ Diện tích đất ở được công nhận bằng 05 lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở.

Lưu ý, trong trường hợp trên người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.

Ví dụ hạn mức giao đất ở tại các xã giáp ranh các quận và thị trấn của TP Hà Nội là tối thiểu là 60 m2, tối đa là 120 m2 (theo Điều 3 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND)

Hộ gia đình ông A tại xã Di Trạch, huyện Hoài Đức đang sử dụng thửa đất trước từ trước ngày 18/12/1980 có diện tích 300m2 mà có cả diện tích ao, vườn và đất ở trong cùng thửa đất thì được công nhận toàn bộ diện tích đất đó là đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở, hiện đang là vườn, ao mà người sử dụng đất đề nghị được công nhận là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác thì được cấp Sổ đỏ theo mục đích mà người sử dụng đất yêu cầu và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 2, thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004

Người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai) nếu:

- Trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

- Trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

+ UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

+ Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

+ Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai) mà đất đã sử dụng ổn định thì:

- Sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực): Xác định diện tích đất ở tương tự như trường hợp người sự dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

- Sử dụng đất ổn định từ ngày 15/10/1993 thì xác định như sau:

+ Nếu là nông thôn: Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

+ Nếu là đô thị: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Trường hợp 3, diện tích đất ở có vườn, ao đã được cấp Sổ đỏ trước ngày 1/7/2014

Diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao đã được cấp Sổ đỏ trước ngày 1/7/2014 được xác định như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được cấp Sổ đỏ trước ngày 1/7/2014 thì diện tích đất ở được xác định là diện tích ghi trên Sổ đỏ.

- Trường hợp tại thời điểm cấp Sổ đỏ trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ (quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) nhưng đất ở chưa được xác định riêng và chưa được xác định lại (vẫn gộp chung với đất ao, vườn) mà nay:

+ Người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc

+ Nhà nước thu hồi đất ở.

Thì sẽ xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại trường hợp 1 hoặc trường hợp 2 để xác định diện tích đất ở cho người sử dụng đất hoặc làm căn cứ để bồi thường với đất ở (mức bồi thường và hỗ trợ khác với các loại đất khác).

Hoàng Mai