Cung không đủ cầu
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 của Công ty PropertyGuru Việt Nam, trong quý I, giá của căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng đi lên. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%.
Theo thông tin trên Tiền phong, giá các căn hộ chung cư vị trí trung tâm hay vùng ven của thành phố Hà Nội đều ghi nhận mức tăng đột biến. Nguyên nhân được các chuyên gia nhận định không có yếu tố bất thường bởi căn cơ nhất vẫn là cung không đáp ứng đủ cầu.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho biết, giá còn đang ở mức cao, tỷ lệ giảm yếu. Nhu cầu về chung cư rất lớn nhưng nguồn cung hiếm. Điển hình như trong khoảng mấy năm gần đây ở Hà Nội, không có dự án chung cư nào mới được phê duyệt. Cầu cao, cung yếu, giá không giảm, thậm chí có chiều hướng tăng.
Nhu cầu nhà ở chung cư lớn nhưng nguồn cung hạn chế (ảnh: Như Ý).
Cũng theo ông Đính, chỉ có một số vùng ngoại ô, vùng có tiềm năng, chuẩn bị lên quận, có đầu tư hạ tầng kĩ thuật được nhiều nhà đầu tư chú ý hơn. Tuy nhiên, về bản chất, do số lượng người quan tâm nhiều, mà không có nhiều hàng, điều này đang dẫn đến sự khan hiếm. Từ đó, giá của chung cư ở Hà Nội hay các tỉnh thành khác nói chung không giảm.
Ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc - cho biết, nhu cầu về nhà chung cư ở Hà Nội rất lớn và cấp thiết. Đặc biệt, khoảng 2 năm vừa qua, nguồn cung ở hai thành phố lớn trên đều thiếu dù nhu cầu hiện hữu vẫn cao.
Theo ông Quyết, quý I năm nay, giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng 6-8% sau khi tăng mạnh trong năm 2023. Đây là hiện tượng lạ khi giá chung cư ở Hà Nội bị đẩy lên mức cao trong thị trường bất động sản đang đi xuống. Riêng trong 2 quý gần đây, thị trường chung cư ở Hà Nội đã tăng 10-12%.
Theo báo cáo của CBRE, giá bán sơ cấp chung cư tại Hà Nội trong 3 tháng đầu năm trung bình khoảng 56 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và tăng 19% theo năm.
Giá chung cư sẽ hạ nhiệt vào 2025?
VTC News thông tin, theo các chuyên gia, giá nhà không thể cứ tăng mãi, nếu kịch bản hơn 10 năm trước lặp lại, khi các dự án nhà ở bình dân tăng, cán cân cung - cầu được cân bằng, khi đó, giá nhà sẽ hạ.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, nhìn nhận nguyên nhân tăng giá chung cư, bên cạnh chi phí đầu vào tăng, còn đến từ việc các doanh nghiệp vướng quá nhiều thủ tục pháp lý, dẫn đến thời gian kéo dài, cung không đáp ứng kịp cầu.
Đơn cử, vào năm 2010, dự án chung cư Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội), có giá bán bình quân 50 - 60 triệu đồng/m2. Nhưng đến năm 2013, khi nguồn cung tăng, giá nhiều căn hộ ở khu này chỉ còn 30-35 triệu đồng/m2. Sau hơn 10 năm, giá căn hộ tại đây hiện rơi vào khoảng 100 triệu đồng/m2.
Với những diễn biến thực tế, vị đại diện G6 Group nhận định nếu kịch bản cũ lặp lại, giá nhà có thể giảm từ năm 2026. Lý do là bởi các dự án nhà ở nói chung và các dự án nhà ở xã hội sẽ bắt đầu hoàn thiện về thủ tục, đẩy nguồn cung tăng lên trong khoảng 1 năm sau đó, giúp giá nhà hạ nhiệt.
Còn theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sau một thời gian dài sụt giảm, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM dự kiến sẽ tăng trở lại, nhờ sự phục hồi của thị trường và các nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước.
Đặc biệt là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ ra mắt thị trường trong thời gian tới. Tuy nhiên, nguồn cung từ các sản phẩm này cần thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi đưa ra thị trường và chủ yếu đến từ khu vực xa trung tâm.
Nhiều chuyên gia dự đoán từ giữa 2025 giá nhà sẽ hạ.
Đến giữa năm 2025, khi các văn bản pháp lý liên quan đến lĩnh vực BĐS có hiệu lực theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, giá nhà có thể sẽ hạ nhiệt.
“Nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực”, VARS nhận định.
Trao đổi với báo chí, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam - khẳng định, giá chung cư sẽ không thể tăng mãi được, chung cư sẽ tăng cho đến khi chạm "ngưỡng chịu đựng" và khả năng chi trả của người mua nhà.
Theo bà Dung, minh chứng rõ nhất cho thực tế này là giá căn hộ tại TP.HCM sau thời gian liên tục tăng từ năm 2017-2019 và lập đỉnh, đến năm 2022, giá căn hộ tại thành phố này đã chững lại và đi ngang.
Tại thị trường căn hộ Hà Nội, bà Dung này cho rằng mức giá sẽ tiếp tục tăng đến khi nào đặt mặt bằng giá trung bình từ 100-200 triệu đồng/m2 sẽ buộc phải dừng lại.
Mới đây, tại Hội nghị triển khai nhiệm vụ năm 2024 của ngành xây dựng Hà Nội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề nghị Hà Nội tích cực tham gia hoàn thiện các nghị định hướng dẫn cho 2 dự án Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; quan tâm nhiệm vụ quản lý phát triển nhà ở, đặc biệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản, nhà ở trên địa bàn.
"Về đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhiệm vụ Thủ tướng giao trong năm 2024 rất cao (130.000 căn hộ), Sở Xây dựng Hà Nội phải rà soát lại các dự án nhà ở xã hội đã cấp phép, đã khởi công xây dựng để đăng ký chỉ tiêu năm 2024 khả thi, tích cực hơn; thúc đẩy 28 dự án chấp thuận chủ trương đầu tư để lựa chọn chủ đầu tư, sớm triển khai xây dựng… ", Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh.
Trong bối cảnh trên, theo các chuyên gia, Chính phủ và địa phương cần nhanh chóng có giải pháp tháo gỡ, "cởi trói" cho doanh nghiệp nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở bình dân để tăng nguồn cung ra thị trường.
KHÁNH LINH (t/h)
