Vì sao người mua nhà thận trọng, chưa dám "xuống tiền" trong khi lãi ngân hàng đã giảm đáng kể?

Vay mua nhà èo uột, tăng chậm

Được kỳ vọng là động lực giúp tín dụng các ngân hàng bứt tốc những tháng cuối năm, song tín dụng mua nhà lại èo uột, phục hồi chậm hơn dự kiến.

Giá nhà quá cao, trong khi thanh khoản thấp, cộng thêm lãi suất cho vay đang nhích lên khiến nhà đầu tư và người mua nhà thận trọng, chưa dám xuống tiền.

Bà Nguyễn Đức Thạch Diễm, Tổng giám đốc Sacombank cho hay, tín dụng ngân hàng 9 tháng đầu năm chưa đạt kỳ vọng. Một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng này là thu nhập của người mua bất động sản giảm, trong khi nguồn cung phục vụ nhu cầu để ở với giá hợp lý chưa đáp ứng, theo báo Đầu tư.

Theo các chuyên viên phân tích Công ty Chứng khoán VCBS, nhu cầu mua nhà chưa phục hồi do sự hạn chế về nguồn cung nhà ở. Bên cạnh đó, giá nhà ở (nhất là nhà chung cư khu vực trung tâm) tăng mạnh thời gian qua, gây ra tâm lý e ngại cho nhà đầu tư và người vay mua nhà để ở. Trong nửa đầu năm nay, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng hơn 10%, trong khi tín dụng vay mua nhà tiêu dùng chỉ tăng hơn 1%.

Cho vay mua nhà được kỳ vọng là động lực tăng trưởng chính của tín dụng bán lẻ trong thời gian tới, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp và nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư vẫn ở mức cao.

“Chúng tôi cho rằng, tín dụng bất động sản và xây dựng sẽ tiếp tục tăng nhanh trong thời gian tới khi nguồn cung khả quan hơn, với các dự án tiếp tục được đẩy nhanh triển khai sau các nỗ lực hỗ trợ về lãi suất, pháp lý, đặc biệt sau khi các bộ luật mới về bất động sản có hiệu lực. Đồng thời, mặt bằng lãi suất cho vay ở mức thấp kích thích nhu cầu vay của doanh nghiệp bất động sản cũng như của người mua nhà”, chuyên viên phân tích VCBS nhận định.

Mặc dù vậy, ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group chia sẻ trên Vnexpress, thực tế không như dự đoán. “Nhiều môi giới bất động sản cho rằng, lãi suất thấp sẽ kích thích dòng tiền chảy vào bất động sản, song thực tế cho thấy, dòng tiền nhàn rỗi đang không chảy vào bất động sản, mà lại chảy ngược vào tiết kiệm ngân hàng. Giá nhà quá cao, thị trường trong cảnh ‘khó mua, khó bán’ khiến giao dịch bất động sản giảm, chưa thu hút được dòng tiền”, ông Long cho hay.

Cho vay cá nhân mua nhà là một trong các phân khúc mang lại lợi nhuận lớn nhất cho các ngân hàng hiện nay. Đây cũng là lĩnh vực chiếm tỷ trọng dư nợ lớn trong danh mục tín dụng các nhà băng. Vì vậy, các ngân hàng đều rất mong mỏi tín dụng đối với phân khúc này sớm phục hồi.

Dù vậy, theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ (EZ Property), hiện tại, nhiều người mua nhà "ngại" vay vốn ngân hàng, một phần vì đã trải qua cơn đau khi mắc kẹt bất động sản năm 2023.

Người dân khó thực hiện được "giấc mơ an cư"

Tín dụng mua nhà tăng mạnh năm 2021 và năm 2022, một phần do các ngân hàng áp dụng lãi suất cho vay rẻ thời Covid-19. Tuy vậy, lãi suất thả nổi tăng mạnh sau đó, cộng với thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng thanh khoản khiến nhiều nhà đầu tư phải bán tháo, cắt lỗ để giảm gánh nặng lãi suất.

Hiện nay, dù lãi suất cho vay mua nhà đã giảm, song người vay mua nhà vẫn lo ngại về lãi suất thả nổi sau khi ưu đãi kết thúc. Bên cạnh đó, giá nhà neo quá cao so với thu nhập khiến người dân vẫn thân trọng chưa dám vay tiền mua nhà.

Theo chị Phượng (điều dưỡng trưởng tại một bệnh viện ở quận 1, TP.HCM) cho biết, ngân sách chị dành mua nhà tầm 3 tỷ đồng, trong đó tiền tiết kiệm khoảng 2 tỷ và vay thêm ngân hàng 1 tỷ đồng. Chị muốn mua căn hộ 2 phòng ngủ ở khu vực quanh quận 7. Sau một tuần khảo sát, chị thấy có mấy chung cư đáp ứng được tiêu chí đề ra, nhưng lại lăn tăn vì cho rằng giá vẫn cao so với giá trị thực của căn hộ.

"Có thể do lúc này thiếu hụt nguồn cung nên giá nhà bị đẩy lên cao. Tôi muốn chờ thị trường tốt lên, nguồn cung đa dạng hơn để có thêm lựa chọn", chị nói về lý do chưa chốt mua lúc này, theo Vnexpress.

Thực tế, giá nhà thời gian qua liên tục tăng, nhất là phân khúc chung cư. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội, TP HCM quý II tăng lần lượt 58% và 27% so với năm 2019. Hơn 80% nguồn cung mở bán năm nay giá từ 50 triệu đồng mỗi m2 trở lên. Giá bất động sản các khu vực ngoại ô dao động 40-80 triệu đồng mỗi m2, trung tâm lên đến hơn 100 triệu đồng mỗi m2.

Để vay mua một căn hộ thuộc phân khúc bình dân dưới 2 tỷ đồng, theo VARS, mỗi gia đình phải có thu nhập ít nhất 35-40 triệu đồng một tháng mới đảm bảo việc chi trả nợ vay và chi phí sinh hoạt hàng tháng. Trong khi mức thu nhập hiện nay của các gia đình ở đô thị chỉ từ 10-20 triệu đồng mỗi tháng. Giá và thanh khoản thấp là rào cản khiến dòng tiền chưa thể đổ về với bất động sản như kỳ vọng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, phân tích thêm động lực tăng trưởng tín dụng phụ thuộc vào bất động sản, đặc biệt là cầu vay mua nhà. Vì vậy để kích cầu vay ở lĩnh vực này cần có các chính sách điều hòa giá nhà đất cho phù hợp với mức thu nhập của người dân. Ngoài ra, cần tháo gỡ pháp lý để doanh nghiệp giảm chi phí và linh hoạt hơn về điều kiện cấp tín dụng nhằm kích thích dòng vốn chảy trở lại bất động sản.

Về phía người vay, các chuyên gia kinh tế cũng khuyến nghị cần tính toán thận trọng khi xuống tiền mua bất động sản giai đoạn này. Theo chuyên gia bất động sản cá nhân Lê Quốc Kiên, khi vay vốn mua nhà, trước hết người vay phải có thu nhập ổn định từ lương và có vốn tự có ít nhất 40-50%, phần còn lại nhờ ngân hàng hỗ trợ tài chính để có thể duy trì khả năng trả nợ, tránh nợ xấu.

Ông Kiên chia sẻ, thông thường người mua nhà chỉ nên dành tối đa 40% tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở, để có thể đảm bảo các chi phí cho những nhu cầu cơ bản khác trong cuộc sống hàng ngày. Do đó, bên cạnh việc so sánh lãi suất vay mua nhà giữa các ngân hàng để lựa chọn gói vay phù hợp, người mua nhà cần cân nhắc kỹ về dòng tiền và khả năng trả nợ. Việc trả lãi vay và nợ gốc hàng tháng nếu không lên kế hoạch kỹ lưỡng, hợp lý có thể tạo ra gánh nặng tài chính và áp lực lớn cho cuộc sống.

Định giá bất động sản quá cao trong khi thanh khoản thấp không chỉ khiến người mua không thể lướt sóng, phải chôn vốn lâu dài, mà còn khiến người mua tích lũy khó kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận cao. Giá nhà cao cũng khiến lợi nhuận từ cho thuê bất động sản giảm (chỉ chiếm khoảng 3% tổng giá trị đầu tư, thấp hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng). Đây cũng là lý do dòng tiền chảy vào tiết kiệm, thay vì đổ vào bất động sản, theo báo Đầu tư.

KHÁNH LINH (t/h)