Thất bại của năm 2024 đã được dự báo trước
Năm 2024, cả nước đặt mục tiêu phấn đấu hoàn thành 130.000 căn nhà ở xã hội (NOXH), tuy nhiên chỉ tiêu này không hoàn thành. Tính riêng trong năm 2024, cả nước chỉ xây dựng được khoảng 21.000 căn NOXH, cách rất xa chỉ tiêu 130.000 căn được đề ra trong năm này.
Đánh giá về con số này, chia sẻ cùng Người Đưa Tin, ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý BĐS nhận xét ngay từ khi đặt ra mục tiêu 130.000 căn NOXH đã được nhận định là một thách thức lớn và gần như đã được dự báo trước sẽ không thể hoàn thành bởi "chỉ tiêu xây dựng 130.000 căn NOXH/năm cao gấp khoảng 10 lần chỉ tiêu thực tế hoàn thành trong các năm trước đây".
Chưa kể, các địa phương trước đây rất ít quan tâm đến việc dành quỹ đất phát triển NOXH, đặc biệt là thiếu quỹ đất sạch. Bên cạnh lý do thiếu quỹ đất sạch thì "độ trễ" về pháp lý và thi công cũng ảnh hưởng đến tốc độ triển khai.
"Do đó, việc cả nước không hoàn thành chỉ tiêu 130.000 căn hộ NOXH trong năm 2024 đã được dự báo", ông Đỉnh phân tích.
Không hoàn thành mục tiêu xây 130.000 căn NOXH trong năm 2024 là điều đã được lường trước.
Luỹ kế từ năm 2021 đến nay, trên địa bàn cả nước có 644 dự án NOXH đã được triển khai với quy mô 580.109 căn, trong đó số lượng dự án hoàn thành chỉ ghi nhận là 96 với quy mô 57.652 căn.
Bên cạnh đó, có 133 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô 110.217 căn, 415 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 412.240 căn.
Tuy nhiên, quyết định của Thủ tướng Chính phủ đã đề ra mục tiêu phấn đấu giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn NOXH và giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.
Như vậy, đến nay số lượng NOXH hoàn thành vẫn "nhỏ giọt", lượng dự án đã hoàn thành mới chỉ chiếm xấp xỉ 13% tổng số căn hộ theo kế hoạch giai đoạn 2021-2025.
Vì vậy, từ nay đến năm 2030, mục tiêu cần hoàn thành là khoảng hơn 942.000 căn hộ NOXH.
Tiến tới năm 2025, căn cứ từ số liệu các địa phương đã đăng ký, Bộ Xây dựng dự kiến cả nước sẽ hoàn thành trên 100.000 căn NOXH.
Trong khi đó, để hoàn thành mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2021-2030, tương ứng trong gần 1 thập kỷ thì mỗi năm cần cung cấp ra thị trường trung bình khoảng 100.000 – 111.000 căn hộ.
Vấn đề vốn, quỹ đất, pháp lý vẫn nan giải
Đánh giá về việc phát triển NOXH thời gian qua, ĐBQH Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội cho rằng các vướng mắc pháp lý đã khiến nguồn cung NOXH khó để tăng lên.
NOXH thường đi kèm với nhiều quy định và chính sách từ Chính phủ, chẳng hạn như thủ tục pháp lý, yêu cầu về quỹ đất, giá bán, diện tích tối đa, đối tượng được mua hoặc thuê nhà... Điều này khiến cho việc xây dựng và kinh doanh NOXH trở nên phức tạp và ít linh hoạt hơn so với nhà ở thương mại.
Trong khi đó, chi phí triển khai dự án ngày càng tăng lên, khả năng để chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất sạch cũng khó khăn hơn, việc đầu tư vào các dự án này cũng không hấp dẫn đối với chủ đầu tư nếu chỉ tính về lợi nhuận tài chính.
Chưa kể việc bán hoặc cho thuê NOXH tiếp tục gặp khó khăn hơn trong việc thu hồi vốn so với các dự án nhà ở cao cấp hoặc thương mại khiến chưa nhiều chủ đầu tư thực sự mặn mà với phân khúc này.
"Hiện nay, nguồn cung NOXH phần lớn tới từ các dự án đã khởi công trước đó", ông Cường nêu.
Ông Vương Quốc Toàn - Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn BĐS Lan Hưng.
Nêu thực tế, ông Vương Quốc Toàn - Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn BĐS Lan Hưng cho biết nhiều dự án được doanh nghiệp xin chủ trương đầu tư mà thời gian chờ phê duyệt lên tới hàng chục năm.
Chưa kể việc tiếp cận với quỹ đất sạch cũng thường xuyên bị kéo dài, gây khó cho chủ đầu tư, các thủ tục pháp lý phát sinh từ đất quá phức tạp, mất thời gian.
Song hành cùng với đó, vấn đề vốn cũng rất nan giải bởi hiện nay đa phần các doanh nghiệp BĐS đều cần nguồn vốn lớn để phát triển dự án sau giai đoạn thị trường "đóng băng", thế nhưng việc tiếp cận với nguồn vốn lãi suất thấp lại gặp vướng mắc.
Phân định rõ trách nhiệm xây NOXH cho từng địa phương
Căn cứ vào những kết quả đạt được đến cuối năm 2024, các chuyên gia đều nhận định việc hoàn thành đề án 1 triệu căn NOXH vào năm 2030 là một bài toàn khó, thậm chí việc hoàn thành 100.000 căn trong năm 2025 cũng không phải là một mục tiêu "dễ nuốt".
Là một loại hình BĐS đặc thù, rất khó và kém hấp dẫn nhà đầu tư nên để đạt mục tiêu 100.000 căn NOXH trong năm tới, theo ông Đỉnh cần có quyết tâm rất cao của toàn bộ hệ thống chính trị, đặc biệt là của Bộ Xây dựng, sự quyết liệt của chính quyền địa phương, sự chủ động của các doanh nghiệp BĐS.
Cùng với đó là sự vào cuộc của các tổ chức liên quan như Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp xây dựng...
"Nhà nước phải kiên quyết thu lại quỹ đất NOXH trong các dự án khu đô thị mà chủ đầu tư không triển khai để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mới hoặc trực tiếp đầu tư bằng vốn đầu tư công để cho thuê.
Nhà nước cũng cần chủ động tạo ra quỹ đất NOXH độc lập bằng cách tự quy hoạch, tự giải phóng mặt bằng, đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật để mời gọi các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư", ông Đỉnh nêu.
Ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý BĐS đề xuất coi việc hoàn thành mục tiêu NOXH là một tiêu chí đánh giá chất lượng thực thi công vụ của cán bộ, công chức.
Đặc biệt, vị chuyên gia kiến nghị nên phân định rõ trách nhiệm cho từng địa phương theo hình thức "giao khoán" với số liệu cụ thể, có cơ chế bảo đảm thực hiện.
"Nếu một địa phương liên tục không hoàn thành mục tiêu phát triển NOXH qua nhiều năm thì phải được xem là một tiêu chí đánh giá chất lượng thực thi công vụ của cán bộ, công chức.
Tôi cho rằng giữa một địa phương thu 10.000 tỷ đồng cho ngân sách và một địa phương tạo ra 10.000 căn nhà cho người thu nhập thấp cũng phải được đánh giá tương đương về mức độ, chất lượng hoàn thành nhiệm vụ của cán bộ, công chức nhà nước", ông Đỉnh nêu quan điểm.
Hạ chuẩn vay cho gói tín dụng 120.000 tỷ đồng
Bổ sung thêm về nguồn vốn, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng NOXH hiện nay chủ yếu do doanh nghiệp thực hiện và bằng nguồn vốn tư nhân, do đó khả năng thành công của Đề án phụ thuộc chủ yếu vào sự chủ động của doanh nghiệp, số lượng dự án NOXH đầu tư bằng vốn ngân sách rất hạn chế.
Do đó, Nhà nước không thể chủ động và kiểm soát được kết quả đầu tư hoàn thành NOXH. Vì vậy ông Đỉnh kiến nghị các địa phương cũng phải quyết liệt trong việc chủ động chi ngân sách để tạo quỹ đất NOXH sạch, mặt bằng sạch.
Từ phía doanh nghiệp ông Vương Quốc Toàn cho rằng nên hạ chuẩn cho vay đối với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, đẩy nhanh tiến độ giải ngân, đơn giản hóa thủ tục hành chính, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận với nguồn vốn giá rẻ sẽ thu hút doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc NOXH.
Ngoài nguồn vốn tín dụng vẫn phải dùng ngân sách để hỗ trợ chương trình phát triển NOXH.
Để có thể hoàn thành mục tiêu trong thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng cần đẩy nhanh hơn tiến độ thực thi, ban hành hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở để giải quyết, tháo gỡ điểm nghẽn về thể chế, giảm khó khăn về quy trình thực hiện thủ tục dự án.
"Phát triển NOXH phải được chuyển sang tư thế chủ động, quyết liệt thay cho thụ động, chờ đợi như hiện tại", ông Đính nói.
Cùng với đó, vị chuyên gia cho rằng các quy định về thẩm định, thẩm tra đối với giá bán, lợi nhuận và đối tượng mua nên chú trọng hậu kiểm và trách nhiệm hình sự, thời gian thẩm định và phê duyệt dự án cần được đẩy nhanh, tóm gọn. Chính phủ chỉ tạo ra quy định, các đối tượng tham gia phải thực thi đúng.
Và đặc biệt cần vinh danh các chủ đầu tư, địa phương có cống hiến và làm tốt những nhiệm vụ về hoàn thành xây dựng NOXH để làm gương, chia sẻ kinh nghiệm, dẫn dắt các địa phương, doanh nghiệp khác noi theo.
"Hy vọng rằng với sự quyết liệu từ Chính phủ, các điểm mới trong Luật, sự đồng hành tích cực từ các chủ đầu tư Đề án phát triển NOXH sẽ có được kết quả tốt", ông Đính kỳ vọng.
