Vướng mắc trong việc thanh toán đất cho nhà đầu tư dự án BT khi thực thi Luật Đất đai năm 2024

Lúng túng khi xây dựng, ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật

Sau 3 tháng thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 cùng các văn bản hướng dẫn, bước đầu cho thấy những chính sách này đã mang lại nhiều hiệu quả tích cực. Tuy nhiên, quá trình thi hành Luật Đất đai mới cũng có không ít vướng mắc.

Liên quan đến vấn đề này,  đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cho biết, trước đây theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để địa phương áp dụng thực hiện thống nhất trong cả nước. 

Tuy nhiên, hiện nay đã giao lại địa phương ban hành (tại Công văn số 6188 ngày 12/9/2024 và Công văn 6647/BTNMT-QHPTTNĐ). Đây là lần đầu tiên địa phương xây dựng, ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật nên gặp lúng túng, khó khăn.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 không quy định thời điểm đánh giá điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trong khi đó, nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư quy định tại điểm b khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 có yêu cầu việc đánh giá "Khả năng đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; khả năng đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất".

Pháp luật Đất đai năm 2024 cũng không quy định về tiêu chí đánh giá và cách thức đánh giá năng lực tài chính trong việc giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Tại Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP không có thành phần hồ sơ chứng minh năng lực tài chính.

 Vì vậy, cơ quan tài nguyên và môi trường không có căn cứ, cơ sở để đánh giá về năng lực tài chính khi áp dụng khoản 02 Điều 122 của Luật đất đai năm 2024 dẫn đến khó khăn, vướng mắc trong việc xác định nhà đầu tư có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư hay không.

Hơn nữa, các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2024 chưa quy định về phương thức, cách thức và thời gian xác định tình trạng vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước. 

Từ đó, dẫn đến tình trạng thời gian qua, Sở Tài nguyên và Môi trường phải lấy ý kiến của 62 tỉnh, thành khác nên mất thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.

Cũng theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk, Luật Đất đai năm 2024 không có quy định chuyển tiếp về việc thực hiện giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho nhà đầu tư hiện dự án khác theo hợp đồng BT (hợp đồng xây dựng – chuyển giao) đã ký như quy định tại điểm c khoản 5 Điều 101 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020, khoản 2 Điều 17 Nghị định số 69/2019/NĐ-CP ngày 15/8/2019 của Chính phủ. 

Đồng thời, không quy định việc giao đất, thanh toán đất cho nhà đầu tư dự án BT theo hình thức giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Do đó, việc triển khai thủ tục giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho nhà đầu tư dự án theo hợp đồng BT thực hiện dự án khác trên thực tế gặp vướng mắc về việc áp dụng pháp luật đất đai trong việc thanh toán quỹ đất cho nhà đầu tư và xác định hình thức giao đất, cho thuê đất để thanh toán đất cho nhà đầu tư.

Vướng mắc về thủ tục hành chính đất đai

Tỉnh Đắk Lắk cũng gặp vướng mắc trong việc xác định giá trị còn lại khi nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Luật Đất đai 2024, khoản 2 Điều 35 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP (trường hợp người sử dụng đất giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất và có đơn tự nguyện trả lại đất).

Theo đó, qua rà soát quy định của pháp luật về đất đai 2024, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cho hay, hiện chưa có quy định về cơ sở, tiêu chí để đánh giá về sự cần thiết và cơ sở xác định không gây thiệt hại cho lợi ích nhà nước, trật tự công cộng khi thu hồi đất nói trên. 

Do vậy, việc thực hiện nội dung này dễ dẫn đến tình trạng người sử dụng đất khiếu nại, khiếu kiện khi không được xem xét hoàn trả giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất. Trường hợp xem xét trả lại giá trị tài sản gắn liền với đất thì phải xác định giá trị còn lại của tài sản và hoàn trả cho người trả lại đất và bố trí kinh phí nhưng chưa quy định về nguồn kinh phí thực hiện và thời điểm hoàn trả cho người trả lại đất.

Pháp luật đất đai hiện hành cũng chưa quy định cơ quan nào có trách nhiệm tham mưu UBND có thẩm quyền thành lập hội đồng định giá để xác định giá trị còn lại của tài sản và hoàn trả cho người trả lại đất khi thu hồi đất theo trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 Luật Đất đai năm 2024 và hoàn trả cho người bị thu hồi đất theo trường hợp quy định tại khoản 6, khoản 7 Điều 81 Luật Đất đai. Do vậy, địa phương gặp vướng mắc khi áp dụng các quy định trên.

Về giá đất, theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 38, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định: "Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất được thực hiện trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn". Tuy nhiên, theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắkm đến nay Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa ban hành quy định trên để địa phương áp dụng, thực hiện. Vì vậy, địa phương còn gặp khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng.

Ngoài ra, Sở Tài nguyên và Môi trường cũng chỉ rõ, hiện nay các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 chưa có quy định về trình tự thủ tục, cách xác nhận đối với trường hợp xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Đối với việc cấp giấy chứng nhận do chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, theo Luật đất đai năm 2024 thẩm quyền ký giấy chứng nhận đối với trường hợp được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích: Văn phòng Đăng ký đất đai ký cấp giấy chứng nhận đối với tổ chức; Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai ký giấy chứng nhận cho cá nhân.

Tuy nhiên, tại điểm i khoản 2 Điều 44 của Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định: "Cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình cấp có thẩm quyền ký cấp giấy chứng nhận và thực hiện các công việc quy định tại khoản 4 Điều 228 Luật Đất đai;…". (hiểu là Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh ký giấy chứng nhận đối với tổ chức, UBND cấp huyện ký giấy chứng nhận cho cá nhân).

Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng, quy định thẩm quyền ký cấp giấy chứng nhận tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP chưa phù hợp với khoản 5 Điều 227 của Luật Đất đai năm 2024...

Khánh Ngọc