Phải công khai đầy đủ thông tin dự án
Thời gian qua, không ít chủ đầu tư không thực hiện xóa thế chấp ngân hàng khiến dự án bị "treo" sổ hồng, gây nhiều bức xúc cho người dân.
Điều đáng quan ngại là người dân hầu như không thể biết những thông tin thế chấp của chủ đầu tư khi mua nhà. Chỉ khi ngân hàng đến "siết nợ" người dân mới rõ.
Đơn cử, tại Bắc Ninh, cư dân tại dự án nhà ở xã hội Sao Hồng (xã Việt Hùng, huyện Quế Võ) sau hơn 1 năm sinh sống thì nhận được thông báo từ ngân hàng về việc siết nợ. Người dân hoàn toàn không hề biết về dự án đã bị thế chấp ngân hàng.
Hay, hồi tháng 6/2024, người dân tại chung cư Phú Thạnh (phường Phú Thạnh, quận Tân Phú, Tp.HCM) cũng tá hoả nhận được thông báo khởi kiện và yêu cầu chủ động bàn giao căn hộ từ ngân hàng. Nguyên nhân do chủ đầu tư dự án đã sử dụng hơn 200 căn hộ của cư dân để thế chấp cho các khoản nợ.
Tp.HCM có thể nói là địa phương tiên phong trong việc công khai thông tin về vấn đề này. Theo thống kế, tính đến gần cuối năm 2023, toàn thành phố có tới 60 dự án nhà ở được chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng.
Trao đổi với Người Đưa Tin, luật sư Lê Cao (Công ty Luật FDVN, đoàn luật sư Tp.Đà Nẵng) cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 1/8/2024) đã có quy định khắc phục tình trạng này.
Cụ thể, tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định vấn đề cung cấp thông tin thuộc trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Luật sư Lê Cao.
Theo đó, tất cả thông tin về quyết định giao đất, chủ trường đầu tư, giấy tờ pháp lý… Đặc biệt là công khai về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,… phải được công khai.
Những thông tin đó trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp phải công khai đầy đủ và chính xác trên hệ thống thông tin về nhà ở và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.
Điều 6 của Luật cũng đang được mở để Chính phủ có quy định chi tiết để thực thi. Nếu quy định nêu trên được áp dụng song hành với những quy định khác thì có thể ngăn chặn phần nào hiện tượng chủ đầu tư đã thế chấp dự án nhưng vẫn dấu thông tin.
Cư dân sự án nhà ở Sao Hồng (huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh) chỉ biết dự án bị thế chấp khi ngân hàng tới siết nợ.
Thực tế, thời gian qua, rất nhiều chủ đầu tư mang sản phẩm bất động sản của dự án đi chuyển nhượng cho khách hàng bằng đủ các hình thức như: nhận đặt cọc, nhận góp vốn, hợp tác đầu tư,… nhưng dự án đã bị thế chấp ngân hàng.
Trong quá trình vận hành, doanh nghiệp gặp khó khăn hoặc "giả vờ" gặp khó khăn nên nhận tiền của nhà đầu tư rồi nhưng không tiếp tục triển khai dự án, thậm chí ôm tiền bỏ trốn.
Hiện tượng này xảy ra rất phổ biến và nhiều nhà đầu tư đã rơi vào cảnh tiền bị chôn vùi, tranh chấp, kiện tụng kéo dài.
Với những dự án được thành hình và bàn giao cho người mua nhưng không được cấp sổ đỏ, không chỉ gây thiệt hại cho người mua mà còn khiến thị trường BĐS phát triển kém lành mạnh, không bền vững.
Cần nhấn mạnh vào vai trò của cơ quan quản lý
Ông Cao đánh giá Điều 6 của Luật mới đã có quy định chi tiết, cụ thể hơn nhiều so với trước. Tuy nhiên, ông cho rằng, việc công khai thông tin cần phải được thực hiện từ nhiều phía.
Các hướng dẫn của Điều 6 cần quy định ngân hàng, cơ quan đăng ký thế chấp, Sở Tài nguyên Môi trường và cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cũng phải công khai thông tin về dự án bất động sản.
"Có như vậy, thông tin đầy đủ về các dự án mới được phát huy, doanh nghiệp muốn giấu cũng không được", ông Cao nêu ý kiến.
Để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững cần thêm nguồn thông tin công khai về các dự án từ cả phía cơ quan quản lý.
Ông Cao cho biết thêm, mới đây Bộ Xây dựng đang đề xuất phạt 800 triệu đến 1 tỷ đồng cho hành vi không công khai thông tin thế chấp tài sản. Tuy nhiên ông Cao cho rằng, mức phạt này rất khó để răn đe khi nó chỉ tương đương với vài m2 của một dự án lớn.
Mức phạt đó có thể ngăn chặn phần nào chủ đầu tư thế chấp tài sản dự án nhưng chưa phải là ngưỡng khiến cho nhiều doanh nghiệp lo sợ.
"Do đó, cần phải hướng đến việc xử lý nghiêm. Trường hợp không công khai là một thủ đoạn gian dối, cài bẫy khách hàng để bán tài sản cần xem xét trách nhiệm hình sự về hành vi lừa dối khách hàng hoặc lừa đảo chiếm đoạt tài sản", vị luật sư nêu quan điểm.
Cùng trao đổi với Người Đưa Tin về vấn đề này, GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, các điểm chính đã được đề cập trong Điều 6 nên trên, còn việc triển khai cụ thể cần có Nghị định hướng dẫn thêm.
"Nghị định hướng dẫn cần quy định về trách nhiệm thực thi pháp luật đối với cơ quan quản lý. Các cơ quan Nhà nước đóng vai trò chủ chốt, phải có sự giám sát chặt chẽ, thúc giục thì doanh nghiệp mới chấp hành", GS.Đặng Hùng Võ nói.
GS.Đặng Hùng Võ.
"Doanh nghiệp làm mất thêm thủ tục sẽ mất công, mất sức, thậm chí nhiều đơn vị còn muốn che giấu thông tin để gian lận. Do đó, cơ quan quản lý Nhà nước phải có trách nhiệm đảm bảo cho doanh nghiệp thực thi. Nghị định mới phải có hướng dẫn chi tiết", GS.Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
Ông Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, chế tài xử lý nếu chỉ xử phạt hành chính đối với doanh nghiệp vi phạm chỉ là một phần và sẽ không đủ sức răn đe. "Cần có chế tài mạnh mẽ hơn như: không được giao đất, cấm thực hiện dự án, cấm vay vốn trong các dự án tiếp theo mới đủ sức", vị Giáo sư nêu ý kiến.
