4 trường hợp chịu tác động
Ngày 23/10, Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) có Văn bản số 131/2024/CV-HoREA nhận định về tác động của bảng giá đất mới đối với thị trường bất động sản tại Tp.HCM.
HoREA đề nghị quan tâm đến 4 trường hợp người sử dụng đất chịu tác động không mong muốn của bảng giá đất mới như sau:
Thứ nhất là trường hợp cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, trước hết là 13.035 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp "Giấy chứng nhận lần đầu".
Thứ hai là người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở mà phần diện tích đất xây dựng nhà ở đã có "sổ hồng" nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn.
Thứ ba là người sử dụng đất xin "tách thửa đất" đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành "đất ở" để chia cho con cháu.
Thứ tư là trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhà đất nằm trong các khu vực "quy hoạch treo" như "quy hoạch khu dân cư xây dựng mới", "quy hoạch khu dân cư chỉnh trang" hoặc nằm trong "dự án treo" điển hình là "Dự án Bình Qưới Thanh Đa", mà trong nhiều năm qua người dân đã bị treo các "quyền" của người sử dụng đất, nếu tới đây được "xóa treo" thì có thể bị "thiệt thòi" lần thứ 2 khi có thể phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.
Theo HeREA, bảng giá đất mới chưa thể tác động ngay đến thị trường bất động sản Tp.HCM.
Bảng giá đất này sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở "pha 2"
Theo HoREA, bảng giá đất mới của Tp.HCM sẽ bảo đảm được sự công bằng giữa những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất trong 10 tháng đầu năm 2024, với những người sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất sau đó.
Bên cạnh đó, bảo đảm cho ngân sách nhà nước thu đúng, thu đủ, thu kịp thời nguồn thu từ đất đai và thị trường bất động sản, khắc phục được tình trạng sụt giảm nguồn thu từ đất đai và thị trường bất động sản trong 2 tháng 08-09/2024 vừa qua.
Bảng giá đất mới này cũng sẽ tác động trực tiếp đến các cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ), hoặc xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, hoặc xin tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, sẽ nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.
Bảng giá đất mới sẽ được áp dụng cho 11 trường hợp theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024. Trong đó, bảng giá đất mới được áp dụng để "tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng", sẽ giúp tạo nguồn cung quỹ đất thực hiện các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị.
HoREA nhận định, bảng giá đất mới chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo "phương pháp thặng dư".
Nhưng, bảng giá đất này sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở "pha 2" khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực "kích đẩy" làm tăng giá nhà.
Do vậy, HoREA đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền có biện pháp kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới "đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương" có thể lợi dụng việc Nhà nước ban hành bảng giá đất mới để đầu cơ, "kích giá, thổi giá đất" làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính.
HoREA đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giải thích pháp luật để người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp hiểu rõ và nâng cao ý thức thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật, đi đôi với các biện pháp quản lý, điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản.
Nguyễn Lành
