Luật thay đổi
Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có hiệu lực cùng với đó tại Tp.HCM Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TNMT) Tp.HCM cũng đề xuất ban hành Dự thảo về điều chỉnh bảng giá đất trên toàn địa bàn thành phố.
Bên cạnh hàng loạt các ý kiến kỳ vọng ủng hộ luật sẽ giúp thị trường minh bạch hoá, hướng tới sự công bằng về cách tính giá đất, giải quyết được những khúc mắc của người có đất bị thu hồi… thì vẫn còn nhiều ý kiến quan ngại cho rằng, việc tính giá đất tăng không phải là yếu tố chủ đạo làm ảnh hưởng đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và làm ảnh hưởng tới chính người dân, người mua nhà.
Luất Đất đai có hiệu lực giúp thị trường minh bạch và giá đất cũng nhiều biến động.
Cụ thể, tại Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 có quy định bỏ khung giá đất và bảng giá đất sẽ phải được cập nhật hàng năm thay vì 5 năm/lần như trước đây. Theo đó, Chính phủ đã phân quyền và tăng cường trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh khi quy định việc xác định bảng giá đất sẽ do UBND cấp tỉnh thực hiện; đồng thời loại bỏ phương pháp "chiết trừ", thay vào đó là xác định giá đất theo 4 phương pháp: so sánh, thu nhập, thặng dư và theo hệ số điều chỉnh giá đất.
Chia sẻ với PV về các phương pháp tính giá đất hiện nay, ông Lê Đình Lăng, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển địa ốc Song Long nhận định: "Các Luật hiện nay rất là đầy đủ và sát với thực tế thị trường, trong đó Luật Đất đai có quy định về định giá đất với các phương pháp mới giúp cho việc định giá đất được sát với thực tế, bảo đảm sự minh bạch, bền vững".
"Tuy nhiên, với cách tính mới ít nhiều khiến cho chi phí trong việc phát triển dự án của doanh nghiệp sẽ tăng lên. Giá cả thị trường sẽ tăng lên thì chủ đầu tư buộc phải bán dự án với giá cao chứ không thể kéo thấp xuống", ông Lăng chia sẻ.
Chi phí về đất đai tăng trong nhiều năm qua đã khiến giá nhà ở tăng theo.
Trong khi đó, ông Đào Huy (nhà đầu tư) cũng nhận định, thị trường bất động sản ngày càng có nhiều biến động về giá cả. Dù đây là đặc thù của thị trường nhà đất ở Việt Nam là tích luỹ và tăng dần giá qua từng thời kỳ. Nhưng khi các Luật mới được áp dụng, đặt biệt tại khu vực Tp.HCM nếu ban hành bảng giá đất mới thì chắc chắn sẽ gặp phải nhiều lo ngại từ phía doanh nghiệp và những người đang có nhu cầu sở hữu nhà ở lâu dài.
Tiền sử dụng đất luôn được tính công bằng cho doanh nghiệp
Liên quan đến Dự thảo ban hành bảng giá đất tại Tp.HCM, nhiều ý kiến cho rằng, bảng giá đất mới sẽ tác động lớn đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, khi giá đất cao, tức đầu vào cao thì đầu ra sẽ cao, sẽ tác động trực tiếp đến người mua. Từ đó, sẽ giá bán sản phẩm sẽ rất cao.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM thông tin cho rằng: "Việc điều chỉnh Bảng giá đất không gây ảnh hưởng đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản do tiền sử dụng đất các dự án bất động sản được xác định bằng phương pháp thặng dư.
Do đó, kết quả xác định giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư dù cao hay thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất cũng không phải điều chỉnh theo giá đất tại Bảng giá đất theo quy định tại khoản 8 Điều 158 Luật Đất đai 2024 (sử dụng kết quả xác định được theo phương pháp thặng dư)".
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM thông tin với báo chí về việc Tp.HCM ban hành bảng giá đất mới và những thông tin xoay quanh các đối tượng liên quan đến việc ban hành bảng giá.
Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM cho biết, các dự án kinh doanh bất động sản nhà ở thương mại đều được áp dụng bảng giá đất theo thị trường ở thời điểm tính. Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM sẽ mời các đơn vị thẩm định giá thẩm định số tiền phải đóng của doanh nghiệp ở thời điểm đóng tiền sử dụng đất. Chính vì vậy, việc ban hành bảng giá đất mới không ảnh hưởng tới doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Cũng theo thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM, giá đất nông nghiệp tại bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây, làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế, việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Mặt khác, giá bất động sản vận hành theo quy luật cung – cầu, do đó, giá bán sẽ do thị trường quyết định.
Theo quy định mới sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, việc tính giá đất tại các dự án nhà ở thương mại vẫn được tính theo phương pháp thặng dư, đây là phương pháp chủ đạo được áp dụng từ năm 2014 đến nay để tính tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản, với tỷ lệ áp dụng lên tới 90%.
Việc lựa chọn những yếu tố này bảo đảm giá đất sẽ được định giá sát với thị trường một cách ổn định, tránh tình trạng giá đất tăng đột biến hoặc "sốt ảo" gây nguy cơ mất an toàn cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường vốn nói riêng.
Một dự án tại huyện Bình Chánh, Tp.HCM đang vương mắc về việc đóng tiền sử dụng đất khiến chậm trễ trong việc cấp sổ của người dân.
Ngoài ra, giá đất nông nghiệp tại bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây, làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế, việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Chia sẻ với Người Đưa Tin về phương pháp tính giá đất hiện nay, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông cho rằng "Phương pháp tính giá đất đất mới sẽ ít nhiều tác động đến sự tăng giá bất động sản trong thời gian tới, khi từ chi phí đất đai, chi phí xây dựng, phát triển dự án… không ngừng tăng thì giá nhà cũng biến động.
Giải pháp tốt nhất để hạn chế tăng giá bất động sản là Nhà nước cần hỗ trợ doanh nghiệp trong việc rút ngắn các quy trình thủ tục pháp lý làm dự án, tăng cường nguồn cung nhà ở bình dân, vừa túi tiền, nhà ở xã hội... để gia tăng nguồn cung, từ đó giá bán sẽ được bình ổn".
