Novaland – khi gã khổng lồ bị quật ngã

Người khổng lồ "vượt bão, đón sóng"

Quá trình tái cơ cấu lần đầu của Nova Group vào năm 2007 đã tách bạch hai mảng nông nghiệp và bất động sản, đặt nền móng cho thương hiệu Novaland hiện nay.

Từ đây, Novaland (HoSE: NVL) chính thức bước chân vào lĩnh vực bất động sản với số vốn điều lệ ban đầu là 95,3 tỷ đồng, ông Bùi Cao Nhật Quân – con trai Chủ tịch Bùi Thành Nhơn được giao giữ chức vụ Tổng Giám đốc Tập đoàn.

Trong giai đoạn hoạt động tại Tập đoàn, quý tử nhà họ Bùi kinh qua các vị trí như Phó Tổng giám đốc khối Đầu tư và Thương mại của tập đoàn Novaland, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Phó Tổng Giám đốc Novaland.

Khi đó, Novaland dưới thời cha con ông Bùi Thành Nhơn lãnh đạo đã có nhiều bước tiến đáng kể, góp phần đặt nền móng cho sự phát triển thần tốc của Novaland về sau.

Dự án đầu tay giúp Novaland tạo chỗ đứng trên thị trường bất động sản là Khu phức hợp cao cấp Sunrise City (Quận 7, Tp.HCM) với tổng mức đầu tư 500 triệu USD, gồm 12 tháp nhà trải dài 1 km trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ, Sunrise City được xem là công trình kiến trúc biểu tượng ngay cửa ngõ phía Nam Tp.HCM.

Đáng chú ý, dự án được ra mắt vào đúng năm 2009 – năm đầu tiên mở đầu cho chu kỳ khủng hoảng của thị trường bất động sản giai đoạn 2009-2013.

Trong bối cảnh thanh khoản thấp, giá nhà tụt dốc không phanh, nhiều doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn, với nợ xấu gia tăng đáng kể, nhiều ông lớn phải bỏ của chạy lấy người, rời khỏi thị trường nhà đất thì Novaland lại lựa chọn lao vào giữa "tâm bão" để phát triển sản phẩm bất động sản hạng sang.

Và không để khách hàng chờ đợi quá lâu, đến tháng 7/2012, Novaland chính thức bàn giao Dự án Sunrise City.

Chuyển sang năm 2013, Novaland thừa thắng xông lên, công bố hàng loạt dự án trải dài các khu vực đắc địa tại Tp.HCM như The Prince Residence, quận Phú Nhuận và Lexington Residence, Quận 2.

Bước sang năm 2014, Novaland tiếp tục bứt tốc đẩy mạnh hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) với 7 dự án ở những vị trí trọng yếu trên địa bàn Tp.HCM đã đưa tập đoàn này trở thành một trong những nhà phát triển bất động sản hàng đầu tại Việt Nam.

Thời điểm ấy, Novaland được Công ty CBRE đánh giá doanh nghiệp đã tạo ra được "chất keo" để gắn kết khách hàng vào những dự án của họ, đặc biệt trở thành ví dụ điển hình cho việc thu phục tầng lớp doanh nhân hay những người trí thức, thu nhập cao tiếp cận với sản phẩm bất động sản của doanh nghiệp.

Sau Sunrise City, nhiều khách hàng cũ của doanh nghiệp tiếp tục đầu tư vào Icon 56, Galaxy 9 (Quận 4) rồi tới dự án Lakeview City (Quận 2).

Giai đoạn 2018-2020, với kế hoạch mở rộng quy mô kinh doanh các khu đại đô thị, tổ hợp nghỉ dưỡng, Novaland đã khai trương Khu nghỉ dưỡng đầu tiên – Azerai Can Tho Resort (Tp.Cần Thơ).

Năm 2019, Novaland tiếp tục ra mắt 3 đại dự án gồm Đô thị sinh thái thông minh Aqua City (Tp.Biên Hòa, Đồng Nai); Tổ hợp Du lịch Nghỉ dưỡng Giải trí NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa – Vũng Tàu) và Siêu thành phố biển – Du lịch – Sức khỏe NovaWorld Phan Thiet (Tp.Phan Thiết, Bình Thuận) với quy mô mỗi dự án gần 1.000 ha cùng tổng mức đầu tư 5 tỷ USD.

Đến năm 2019, Novaland ghi nhận doanh thu thuần xấp xỉ gần 11.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt hơn 3.382 tỷ đồng, hoàn thành xuất sắc kế hoạch kinh doanh năm.

Số vốn chủ sở hữu doanh nghiệp đạt gần 1 tỷ USD, Novaland trở thành tập đoàn bất động sản lớn thứ 2 trên thị trường chứng khoán, chỉ đứng sau Vingroup, cổ phiếu NVL nằm chễm trệ trong "rổ" VN30.

Bước sang năm 2022, Novaland lại cho ra mắt loạt căn hộ nằm trong các Dự án Aqua City (Đồng Nai); Dự án NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu); Dự án NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận).

Thời điểm đầu năm 2022, cổ phiếu NVL vẫn đang trên vùng đỉnh mọi thời đại với vốn hóa xấp xỉ 180.000 tỷ đồng (khoảng 7,5 tỷ USD) giúp Novaland nằm trong top đầu các doanh nghiệp giá trị nhất sàn chứng khoán.

Khi người khổng lồ bất ngờ gặp "sóng cả"

Đứng giữa đỉnh cao danh vọng với quỹ đất lớn trải dài trên nhiều tỉnh thành, khối tài sản khổng lồ nhưng Novaland bất ngờ phải hứng chịu cơn bão lớn trên thị trường bất động sản, ngay sau thời điểm Chủ tịch Bùi Thành Nhơn "thoái vị" khỏi Novaland, lui về phía sau hậu trường để điều hành doanh nghiệp thông qua Nova Group.

Đặc trưng của doanh nghiệp bất động sản là nhu cầu vốn lớn, tỉ lệ đòn bẩy tài chính luôn ở mức cao và với một Tập đoàn lớn như Novaland, việc gánh trên vai dư nợ khổng lồ là điều không thể tránh khỏi.

Trong giai đoạn bùng nổ của trái phiếu doanh nghiệp 2020-2021, Novaland cũng là một trong những công ty tích cực phát hành nhất với hàng chục nghìn tỷ đồng huy động qua kênh này thông qua các công ty con, công ty liên kết.

Cuối năm 2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp liên tiếp gặp biến cố, khả năng huy động mới gần như bằng 0. Song tại thời điểm cuối năm 2022, hơn 68% dư nợ của Novaland là trái phiếu, tương đương 44.170 tỷ đồng.

Thị trường trái phiếu đóng băng, Tập đoàn bất động sản của ông Bùi Thành Nhơn ngay lập tức rơi vào giai đoạn khó khăn hơn bao giờ hết khi không thể tạo ra đủ dòng tiền để thanh toán các nghĩa vụ nợ của mình.

Chưa dừng lại ở đó, từ quý III/2022, mặt bằng lãi suất bắt đầu lên cao, room tín dụng của các ngân hàng lại gần như đã cạn khiến doanh nghiệp gần như bị "bít cửa" cả kênh ngân hàng.

Liên tiếp trong một năm sau đó, Novaland phải phát đi thông báo gia hạn hàng loạt lô trái phiếu, sử dụng bất động sản để thanh toán lãi và gốc trái phiếu. Dù vậy, những thông báo chậm trả gốc và lãi trái phiếu vẫn được đưa ra.

Cùng khoảng thời gian đó, hàng loạt siêu dự án tỷ USD của Novaland bị chậm tiến độ do vướng mắc về pháp lý cũng như thiếu vốn để triển khai tại Aqua City, Nova World Phan Thiết, Nova World Hồ Tràm… khiến kết quả kinh doanh của công ty lao dốc không phanh.

Tỉ số lợi nhuận/tổng tài sản (ROA) và tỉ số lợi nhuận/vốn chủ sở hữu (ROE) của Novaland giảm liên tục trong giai đoạn 2018-2022 cho thấy bức tranh tài chính kém khả quan, sự thiếu ổn định và hiệu quả trong hoạt động kinh doanh của mình.

Song tỉ số nợ/tổng tài sản lại luôn giữ vững đà tăng trưởng đi lên, từ năm 2021 đến nay luôn chiếm tới hơn 80% tổng tài sản của Tập đoàn.

Các đơn vị kiểm toán độc lập đã phát đi những nghi ngờ về khả năng hoạt động liên tục của Novaland.

Nguyên nhân do Tập đoàn có thể có khả năng không thực hiện thành công một hoặc nhiều kế hoạch của Tập đoàn, kết hợp với các sự kiện và điều kiện khác trong tương lai, có thể khiến Tập đoàn không thể tiếp tục hoạt động liên tục.

Do đó, Novaland có thể không thu hồi được giá trị tài sản và thanh toán được các khoản nợ phải trả của mình trong điều kiện kinh doanh bình thường.

Như chưa đủ "chạm đáy nỗi đau", Novaland nhận thêm cú đấm bồi của làn sóng bán tháo cổ phiếu lớn chưa từng có với 17 phiên sàn liên tiếp, vốn hóa bốc hơi 5 tỷ USD chỉ vỏn vẹn trong hơn 1 tháng tại cuối năm 2022, hàng triệu cổ phiếu thuộc sở hữu của lãnh đạo Novaland bị công ty chứng khoán đem bán giải chấp không thương tiếc.

Ông Nhơn vì vậy cũng bị loại khỏi danh sách tỷ phú USD của Forbes vào đầu năm 2023. Đến nay, kết thúc phiên giao dịch ngày 13/11, mã này đang dừng ở vùng giá 10.800 đồng/cổ phiếu, khó để hồi phục về thời điểm giao dịch trên 70.000 đồng/cổ phiếu trước đây.

"Ông trùm" tái xuất, Novaland liệu có vượt sóng hay không?

Thời điểm lựa chọn rời đi vào đầu năm 2022, để lại Novaland cho tầng lớp kế cận, có lẽ bản thân ông Bùi Thành Nhơn cũng không lường trước được chỉ ít tháng sau đó công ty phải đối mặt với cuộc khủng hoảng nghiêm trọng tới vậy.

Vì thế, bước sang đầu năm 2023, vị thuyền trưởng quyết định quay trở lại vực dậy doanh nghiệp cùng quyết tâm đưa Novaland quay lại thời hoàng kim.

Ngay sau khi quay trở lại, việc đầu tiên mà ông chủ của Novaland tập trung thực hiện là cơ cấu các khoản nợ của doanh nghiệp.

Ông Bùi Thành Nhơn đề ra phương án chào bán 1,17 tỷ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để huy động 11.700 tỷ đồng và chào bán riêng lẻ 200 triệu cổ phiếu để thu về 2.000 tỷ đồng. 

Thời gian thực hiện dự kiến các phương án chào bán trên là trong năm 2024 hoặc một thời điểm khác theo quyết định của HĐQT. Như vậy, nếu thực hiện thành công, Novaland sẽ thu về 13.700 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, Novaland cũng lên phương án phát hành cổ phiếu theo yêu cầu của các chủ nợ để hoán đổi các khoản nợ và kêu gọi các chủ nợ hoán đổi nợ lấy sản phẩm bất động sản. Việc đàm phán giãn, hoãn thời điểm thanh toán các lô trái phiếu cũng được thúc đẩy mạnh.

Ngoài ra, công ty cũng tích cực phối hợp với những tổ chức tư vấn quốc tế, các chuyên gia hàng đầu để tái cấu trúc, kiểm soát dòng tiền, Novaland đang tiếp tục phát triển xây dựng dự án, sắp xếp lại ưu tiên cho những công trình sắp hoàn thiện để tiếp tục bàn giao sản phẩm cho khách hàng. 

Đồng thời, chọn những dự án tốt có khả năng thanh khoản cao đẩy nhanh các bước hoàn thiện pháp lý để kịp thời đáp ứng khi thị trường hồi phục.

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2024, các số liệu mà Novaland đưa ra đã chứng minh bước đi của ông Bùi Thành Nhơn đang ghi nhận những kết quả đầu tiên.

So với năm 2022, Novaland đã giảm nợ vay khoảng 7.156 tỷ đồng, thỏa thuận thống nhất phương án tái cấu trúc liên quan đến trái phiếu chuyển đổi có tổng trị giá 300 triệu USD, tổng giá trị gia hạn thanh toán gốc trái phiếu trong nước đạt trên 9.200 tỷ đồng, thành công trong các thỏa thuận việc hoán đổi trái phiếu và giá trị công nợ bằng sản phẩm của Tập đoàn với tổng giá trị thực hiện đạt khoảng 2.500 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, một số dự án của Novaland đã rục rịch khởi động lại nhờ sự hỗ trợ gỡ vướng về pháp lý của các cơ quan chức năng cũng như hỗ trợ về vốn từ ngân hàng.

Sau khi được giải quyết các vướng mắc về pháp lý và thị trường bất động sản, dự án NovaWorld Phan Thiết đã hoàn tất điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500. Điều này đảm bảo rằng toàn bộ các hạng mục của dự án đều được thực hiện theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Tỉnh Bình Thuận cũng đã chấm dứt hợp đồng với đơn vị tư vấn cũ, ký kết với đơn vị mới để xác định giá đất cụ thể làm cơ sở tính thu tiền thuê đất tại dự án NovaWorld Phan Thiết.

Tính đến tháng 9/2024, dự án NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận) đã có hơn 1.200 căn biệt thự được bàn giao, trong đó hơn 600 căn đã hoàn thiện nội thất đưa vào vận hành; dự án NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa – Vũng Tàu) đã bàn giao hơn 400 sản phẩm biệt thự; dự án Aqua City (Đồng Nai) đã bàn giao hơn 650 biệt thự nhà phố đến khách hàng.

Về cụm dự án tại Tp.HCM, Novaland cũng đang trong quá trình hoàn thiện nhiều dự án có thể hoàn thành bàn giao trong năm nay như Sunrise Riverside (Nhà Bè), The Grand Manhattan (Quận 1), Victoria Village (Tp.Thủ Đức)...

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2024, doanh thu thuần của Novaland là 4.256 tỷ đồng, không bao gồm doanh thu từ hoạt động tài chính.

Trong đó, doanh thu thuần từ bán hàng đạt gần 3.739 tỷ đồng, tăng 64% so với cùng kỳ năm ngoái, được ghi nhận từ việc bàn giao tại các dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City... và doanh thu thuần từ cung cấp dịch vụ đạt 556 tỷ đồng.

Tính đến ngày 30/9/2024, tổng tài sản của Novaland đạt hơn 232.029 tỷ đồng. Trong đó có 145.006 tỷ đồng hàng tồn kho, bao gồm giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng chiếm 94,1%, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Tuy vậy, áp lực nợ vay đối với Novaland vẫn rất lớn. Tại thời điểm cuối quý III/2024, công ty có 59.836 tỷ đồng nợ vay, bao gồm 37.673 tỷ đồng vay ngắn hạn và 22.163 tỷ đồng vay dài hạn.

Lớn nhất trong các khoản nợ của Novaland là trái phiếu doanh nghiệp với 38.881 tỷ đồng, chiếm gần 65% tổng dư nợ. Ngoài ra, doanh nghiệp này còn vay 11.837 tỷ đồng từ các ngân hàng cũng như hơn 9.292 tỷ đồng từ bên thứ ba, chủ yếu là các chủ nợ nước ngoài.

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy trong 9 tháng đầu năm công ty đã phải trả hơn 1.174 tỷ đồng nợ gốc vay và hơn 1.206 tỷ đồng tiền lãi vay.