Sau thời gian “nằm đáy”, thị trường BĐS bắt đầu chuyển nhịp

Thị trường BĐS bắt đầu chuyển nhịp, dòng tiền quay lại

Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý I/2025 đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu hồi phục đáng chú ý sau thời gian dài "kiểm định đáy". 

Chia sẻ tại sự kiện "Toàn cảnh Thị trường bất động sản quý I/2025", ông Nguyễn Quốc Anh - Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định rằng dòng tiền đang có xu hướng tích cực trở lại, nhiều gói vay ưu đãi liên tiếp được tung ra, trong khi nhu cầu tìm kiếm bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt ở nhóm đất nền và vùng ven. 

Các yếu tố vĩ mô như chính sách thuế đối ứng của Mỹ, định hướng sáp nhập tỉnh và chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) đang tái cấu trúc hành vi người mua và định hình lại toàn bộ thị trường.

Về chính sách sáp nhập tỉnh, ông cho rằng đây là yếu tố vĩ mô rất đáng lưu tâm. Hiện Việt Nam có 63 tỉnh/thành nhưng chỉ có 14 địa phương đạt chuẩn về diện tích, dân số và đơn vị hành chính. Điều này mở ra khả năng tái cấu trúc địa giới hành chính, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương và tái phân bổ nguồn lực. 

Các khu vực như Thái Bình, Ninh Bình, Bắc Giang, Bình Dương, Quảng Nam hay cụm Tp.HCM - Bình Dương - Bà Rịa Vũng Tàu đã ghi nhận mức quan tâm bất động sản tăng vọt.

Thậm chí, có dự án tăng giá 20% chỉ trong vòng một tuần sau khi xuất hiện thông tin sáp nhập. Tuy nhiên, ông lưu ý rằng rủi ro mua đỉnh hoặc thanh khoản thấp là điều nhà đầu tư cần hết sức thận trọng.

Đối với NOXH, chương trình xây dựng 1 triệu căn NOXH đến năm 2030 được xem là điểm sáng về chính sách. Tuy nhiên, ông Quốc Anh cho biết tiến độ hiện còn khá chậm. 

Tính đến cuối 2024, mới có khoảng 70.000 căn hoàn thành và hơn 114.000 căn đang triển khai, tức chỉ đạt khoảng 18% mục tiêu. 

Dù vậy, vị chuyên gia vẫn đánh giá cao việc các điều kiện tiếp cận đang được nới lỏng đáng kể, như nâng mức thu nhập cá nhân đủ điều kiện mua NOXH từ dưới 11 triệu lên 15 triệu đồng/tháng, giúp gia tăng đáng kể số người có khả năng tham gia. 

Nhiều dự án NOXH đã và đang triển khai tại Hà Nội, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Tp.HCM, Bình Dương với mức giá chỉ từ 15–25 triệu đồng/m².

Bên cạnh chính sách, tín dụng cũng đóng vai trò quan trọng trong sự chuyển động của thị trường. Hàng loạt ngân hàng đã tung ra các gói vay ưu đãi dài hạn dành cho người trẻ dưới 35 tuổi, lãi suất chỉ từ 3,68–5,5%/năm và thời hạn tới 40–50 năm. 

Ông Quốc Anh cho rằng, đây là những dấu hiệu rõ nét cho thấy thị trường đang dịch chuyển từ giai đoạn "củng cố" sang "khởi sắc", tương tự như thời kỳ phục hồi sau 2014 khi các gói hỗ trợ lãi suất thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu mua nhà.

NOXH và vùng ven sẽ định hình lại thị trường bất động sản năm 2025

Ở góc độ thị trường, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cho biết phân khúc đất nền đang là điểm sáng phục hồi rõ rệt nhất. 

Tháng 3/2025, lượng tìm kiếm đất nền tăng 54% so với tháng trước, cao nhất trong ba năm gần đây. Đặc biệt, các tỉnh phía Bắc như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Bình, Ninh Bình ghi nhận mức tăng trên 100%. 

Tại miền Nam, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu tăng hơn 50%, trong khi Quảng Nam dẫn đầu miền Trung với mức tăng tới 107%. Sự dịch chuyển từ khu vực trung tâm ra vùng ven và tỉnh lẻ diễn ra rõ rệt, phản ánh xu hướng tái cấu trúc hành vi tìm kiếm và đầu tư.

Ở chiều ngược lại, phân khúc căn hộ chung cư đang đối mặt với bài toán lợi suất cho thuê sụt giảm. 

Ông Tuấn phân tích, giá bán tại Hà Nội đã tăng từ 53 triệu đồng/m² (2021) lên tới 94 triệu đồng/m² (2025), trong khi giá thuê gần như đi ngang. Điều này khiến lợi suất cho thuê giảm từ mức 4,9% năm 2023 xuống còn khoảng 3% trong năm nay. 

Đặc biệt, chính sách cấm cho thuê ngắn hạn tại Tp.HCM đang gây khó khăn tạm thời cho dòng tiền đầu tư. Dù vậy, ông đánh giá nhu cầu mua ở thực vẫn ổn định, nhất là với những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và hưởng lợi từ gói vay ưu đãi.

Thị trường nhà phố cho thuê cũng ghi nhận tín hiệu hồi phục nhẹ, với mức độ tìm kiếm tăng 35% tại Hà Nội và 27% tại Tp.HCM. 

Giá thuê tăng từ 11–14%, trong khi một số tuyến phố trung tâm đang đón nhận sự trở lại của các thương hiệu lớn nhờ vào sự phát triển của thương mại điện tử. Tuy nhiên, lợi suất cho thuê vẫn còn thấp, khoảng 1–1,4% ở Hà Nội và 2,3% tại Tp.HCM.

Ông Tuấn cho rằng vùng ven đang trở thành điểm đến của dòng vốn, cả từ người mua ở thực lẫn các nhà đầu tư trung - dài hạn. 

Việc hình thành hàng loạt khu đô thị tại Đông Anh, Gia Lâm, Long Thành, Dĩ An... đang cho thấy một trục phát triển mới ngoài lõi trung tâm, bám theo các tuyến hạ tầng và hành lang đô thị lớn. Đây chính là nền tảng cho sự dịch chuyển cơ cấu dân cư và tái cân bằng thị trường trong dài hạn.

Tổng kết lại, theo đánh giá của hai lãnh đạo Batdongsan.com.vn, quý I/2025 là thời điểm bản lề phản ánh sự chuyển nhịp của thị trường bất động sản Việt Nam. 

Dù chưa thể gọi là hồi phục đồng bộ, nhưng từ dòng tiền, gói vay, đất nền, NOXH đến nhu cầu ở thực đều cho thấy thị trường đang "tĩnh lặng chọn nhịp" để bước vào một chu kỳ mới. Quý II/2025 được kỳ vọng sẽ là giai đoạn cho thấy rõ nét hơn xu hướng này.